Как риелторы продают недвижимость без документов

Дачный домик на тихой улице с небольшим садом - мечта городского жителя, особенно в условиях карантина. Именно таким имуществом решилась обзавестись жительница ВКО, но уже на стадии оформления документов оказалось, что у владельцев их просто нет. При этом дом продавали с помощью риелторов уже больше года, передает корреспондент Устинка LIVE.

В некоторых случаях покупка недвижимости может обернуться настоящей головной болью, ведь юридическая неграмотность и незнание закона не освобождают от ответственности. Так, маленький "дом мечты" с приусадебным участком чуть было не превратился в огромную проблему. И если кто-то вовремя отказывается от такой сделки, то другие ведутся на уговоры риелторов, полностью доверившись горе-специалистам, попадают в непростую ситуацию, выбираться из которой приходится долго и дорого.

Дача на сдачу

О своем маленьком домике жительница Алтая Анна мечтала не один год. А с введением режима ЧП и ограничений в душной квартире семье стало совсем тесно, поэтому, открыв сайт с объявлениями, девушка начала поиски жилья с приусадебным участком, которое планировала использовать под дачу.

- Этот домик мне понравился еще на фотографии, все соответствовало моим требованиям, - рассказывает Анна. - Расположен недалеко от нашей квартиры, есть огород и гараж. А, кроме того, цена за такое имущество была просто смешной.

По указанному номеру телефона ответила девушка с приятным голосом и уточнила, о каком именно доме идет речь. Оказалось, что продажей занимается риелтор. Договорившись о встрече, Анна в этот же день поехала посмотреть дом.

- Риелтор дала адрес, договорилась с хозяевами, но со мной на место не поехала, - продолжает Аня. - Первое, что неприятно удивило, цена. В объявлении была указана одна стоимость, а по факту мне предложили на 10% больше, пояснив, что хозяевам еще нужно оплатить услугу риелтора.

Но этот факт не остановил. Посмотрев дом, девушка решила, что он как раз соответствует ее пожеланиям, поэтому согласилась на доплату.

С хозяевами Анна договорилась, что в течение нескольких дней найдет недостающую сумму, и можно будет уже оформлять документы.

- Вот на этой стадии впервые и возникли вопросы. Хозяйка, с которой мы разговаривали, оказалась вовсе не хозяйкой, - продолжает Анна. - Дом принадлежал ее отцу, который ушел из жизни несколько лет назад. В наследство никто не вступил. Женщина была уверена, что дом принадлежит ее матери, ведь она наследница, и нужно будет только нотариально оформить документы. Но я понимаю, что все не так просто. Решила обратиться за помощью к юристу, который объяснил, что связываться с такой покупкой не так уж безопасно.

По словам председателя ОО "Ваше право" Евгении Кулинич, наследницей является не только супруга умершего, но еще и дети. А их в семье оказалось восемь(!) человек, и от каждого требовался письменный отказ.

- Для заключения сделки необходимо, чтобы все правоустанавливающие документы на недвижимое имущество были в наличии и в порядке, право собственности должно быть закреплено юридически и в соответствии с законодательством надлежащим образом зарегистрировано в органах юстиции, - поясняет юрист.

По словам Евгении Викторовны, если есть земельный участок, то обязательно должен быть зарегистрированный акт на землю. А если недвижимость продается через доверенное лицо, то все полномочия должны быть закреплены в нотариальной доверенности.

Ау, мы ищем наследников

- Не стоит приобретать недвижимость, если она зарегистрирована на умершего, то есть право на наследство не оформлено нотариально, так как всегда остается вопрос о наследниках, которые своевременно не оформили документы или не отказались от имущества юридически, - говорит Евгения Кулинич. - В этом случае восстанавливать срок на право вступления в наследство или срок для отказа от наследства придется в судебном порядке.

На имуществе могут быть долги и обременения, которые впоследствии станут проблемой для покупателя, а значит, понадобятся дополнительные вложения, силы и время. Оформление документов может занять до полугода. Но и это еще не все. После того как дом будет оформлен на новую хозяйку, в случае его продажи в течение года придется платить налог, о котором хозяева дома в нашем случае также не знали.

- Если сделку проведут в течение года после покупки или вступления в наследство, придется оплатить налог на доход с реализации в размере 10% от прибыли для граждан-резидентов, а нерезидентов - 20% от прибыли, - объясняет Евгения Кулинич.

Доверяй, но проверяй

Анна от такого "заманчивого" предложения отказалась. Дом нужен был здесь и сейчас, да и возиться с таким количеством чужих документов вовсе не хотелось. На предложение хозяйки отдать ей деньги, въехать в дом и ждать, пока будут готовы документы, девушка также ответила отказом.

- Этого я точно никогда не пойму. Неужели кто-то и правда соглашается отдавать деньги, не имея документов на имущество, - задается вопросом Аня. - Удивляет, почему риелтор не оформила документы вовремя. Более того, после того как я отказалась от покупки, мне еще звонили из этой фирмы и убеждали, что все оформят быстро. Но мне уже это предложение не интересно, тем более что я понимаю - быстро и по закону все сделать в этой ситуации просто невозможно.

По словам Евгении Кулинич, это не единственный факт, когда, минуя оформление документов, люди отдают свои деньги и становятся мнимыми владельцами проблемного имущества.

- Люди часто поддаются на уговоры недобросовестных риелторов, приобретают недвижимость без документов, по соглашению о задатке, заключают предварительные соглашения о купле-продаже с лицами, не имеющими права на продажу имущества, не собственниками, а также без надлежащего оформления земельных участков, - рассказывает из собственного опыта Евгения Кулинич. - Прельщают в таких случаях снижение стоимости имущества, длительная рассрочка, обещание со стороны риелторов без проблем оформить документы, но по факту люди, рассчитавшись полностью с продавцами, которые не имели права на продажу имущества, годами потом не могут оформить и зарегистрировать сделку надлежащим образом.

Евгения Викторовна говорит, что риелторы, получив деньги, зачастую перестают выходить на контакт. Покупателям приходится обращаться к юристам, доказывать в суде факт приобретения имущества. Причем не всегда вопрос решается в их пользу.

- Есть риск потерять свои деньги, если в суде собственник не подтвердит факт получения денег от третьих лиц, или предварительная сделка была заключена после наложения обременений на имущество, а также в случаях отсутствия согласия на отчуждение имущества от других собственников, - поясняет юрист. - В этих случаях сделку могут признать недействительной и вернуть стороны в первоначальное положение, тогда возврат затрат на ремонт имущества и погашение возможных долгов прежних собственников за коммунальные услуги придется возвращать через суд, и не факт, что это вообще удастся сделать.

Таких обращений в работе юриста много, причем в роли пострадавших покупателей зачастую оказываются инвалиды, многодетные семьи, пожилые люди, которые в силу материальных затруднений или тяжелого положения считают выгодной покупку по сниженной стоимости и в рассрочку, а также поддаются на уговоры людей. В итоге оказываются в роли потерпевших.

Теперь владельцы недвижимости пытаются добиться справедливости и упорядочить свои документы в судебном порядке. А на это требуется не только время и силы, но и дополнительные средства. Ведь всегда проще сразу все сделать правильно и по закону, чем потом исправлять чужие ошибки. Юристы в таких случаях советуют быть внимательными даже в мелочах.

- Призываю всех, кто приобретают недвижимое имущество через риелторов, тщательно проверять наличие правоустанавливающих документов, регистрацию этих документов в регистрирующих органах, наличие актов на землю, отсутствие долгов и обременений, а также заключать предварительный договор купли-продажи непосредственно с собственником или лицом, имеющим нотариально засвидетельствованные полномочия на совершение таких сделок, - рекомендует Евгения Кулинич.

Последние годы риелторские услуги все больше пользуются популярностью. И многие специалисты действительно грамотно и с толком подходят к своей работе, помогают в оформлении документов, а некоторые даже в получении льготных кредитов. Но все же, прежде чем отдавать свои деньги, внимательно изучите документы на имущество.