Как дальше будут строиться жилищные отношения в РК

Громкие споры у подъездов во время собраний, вопросы "Где наши деньги, и почему КСК ничего не делает?" -
это хорошо знакомая картина для каждого из нас. В работе кооперативов нет открытости при сборе и расходовании средств, а следовательно, доверие к ним невелико, передает корреспондент Устинка LIVE.

Кроме того, эти структуры очень часто отличались низким качеством обслуживания, фальсификациями с документами, захватом и продажей (сдачей в аренду) общего имущества - это только мизер из перечня проблем, с которыми сталкивались собственники жилья.

И все это в конце концов признало Министерство индустрии и инфраструктурного развития страны. Новый закон о жилищных отношениях вступил в силу. Он предусматривает целый ряд мер по улучшению работы коммунальной сферы, на реализацию которых отводится два года.

О нас позаботились...

Для решения задач по исправлению ситуации предусмотрено создание новых органов управления по принципу "один дом - одно объединение - один счет". Сейчас в Казахстане действует около восьми тысяч КСК и компаний по управлению и содержанию жилых домов, и в ведении одного КСК бывает свыше 10 зданий. В таких условиях сложно отследить денежные потоки по сбору средств, их расходованию и распределению. Тогда как, согласно новым правилам, каждый дом будет иметь собственный накопительный счет. И непосредственно собственники квартир смогут заниматься его управлением. В целом новый закон усиливает ответственность и вовлеченность каждого жильца в процесс управления и таким образом развивает местное самоуправление.

- КСК были созданы с требованием старого закона и вправе осуществлять свою деятельность до 1 июля 2022 года, - поясняет заместитель руководителя Департамента регионального развития и методологии АО "Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ" Маргулан Абдыкаримов. - Если жильцы многоквартирного дома довольны работой своего кооператива, если оказываются услуги максимально доступно, качественно, если уборка идет стабильно, никаких нареканий нет, то жильцы могут его оставить до 1 июля 2022 года. Но дальше КСК должен понять: он уходит в разряд управляющих или сервисных компаний.

Кто и как

Для более детальной проработки вопроса к новому закону разработали 27 подзаконных актов. Теперь нам на выбор предлагают две формы организации бывшего КСК: ОСИ (Объединение собственников имущества, некоммерческая компания) или ПТ (Простое товарищество). Как разъясняют специалисты, основным органом является Совет дома, контролирующий работу председателя ОСИ, который исполняет волю, решения собрания и Совета в части управления и содержания многоквартирного жилого дома.

- Люди говорят: как председатель КСК воровал, так и председатель ОСИ будет воровать, - объясняет руководитель Управления энергетики и ЖКХ ВКО Даулет Батырбаев. - Но председатель КСК во многих случаях сейчас - сторонний человек, который пришел делать бизнес. А председатель ОСИ - это житель дома, которого будут контролировать его же соседи. Да и сам он лицо заинтересованное, также, я думаю, хочет жить в хорошем, отремонтированном доме. Выбирают его сроком на один год.

Председатель вправе напрямую работать с сервисными организациями, заключать договоры от имени объединения собственников имущества с сервисными организациями и оплачивать услуги этих организаций по актам выполненных работ. Собранные средства контролирует Совет дома, состоящий из трех собственников, которые ежемесячно должны отчитываться перед жителями. Объединение собственников имущества - юридическое лицо. При этом в штате не могут быть такие сотрудники, как дворники, электрики, сантехники.

Простое товарищество - это непосредственное совместное управление всеми собственниками без образования юридического лица, то есть жильцы вносят взносы деньгами или путем трудового вклада. В этом случае нужно просто определить доверенное лицо на основании простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками квартир или нежилых помещений. Функции доверенного лица и председателя ОСИ идентичны. С переходом на новую форму управления объектом кондоминиума необходимо открыть текущий и сберегательный счета в банках второго уровня.

Что дальше?

С внедрением нормативно-правовых актов принята и методика расчета эксплуатационных расходов, то есть необходимый перечень работ, которые нужно выполнять в течение года. В соответствии с ним составляется годовая смета расходов на управление и содержание дома.

- С учетом перечня вычисляется ежемесячный размер на квадратный метр, - поясняют специалисты, - 25% заложено на управление, 5% - на канцтовары и 70% - на содержание. Эта методика остается основной, действующей. В Административном кодексе есть две статьи для воздействия на органы управления. Первая -за неоткрытие текущего и сберегательного счетов. Наказание: в первый раз - предупреждение, во второй раз - штраф. Вторая статья - когда орган управления не предоставляет отчеты. Сейчас подзаконными актами доработаны формы протоколов общего собрания и письменного опроса жильцов. Есть лист регистрации тех, кто пришли на собрание, и лист голосования, который заполняется отдельно собственником. Каждый такой лист подписывают члены Совета дома, председатель ОСИ и секретарь. Все эти листы нумеруют и подшивают вместе с протоколом. И такой протокол, принятый на собрании или посредством письменного опроса, является документом, представляющим интересы во всех госорганах и даже в суде. Все это ставит ограничения в фальсификации документа или в подлоге.

- Со стороны местных исполнительных органов будет осуществляться контроль в сфере управления жилищным фондом путем проведения проверок по пунктам утвержденного проверочного листа, - говорит руководитель отдела жилищных отношений г. Усть-Каменогорска Фархат Жилибаев. - За нами остается государственный надзор на объектах социальной инфраструктуры в области промышленной безопасности, за соблюдением требований эксплуатации опасных технических устройств. Сейчас после снятия ограничительных мер в городе мы начнем проводить масштабные разъяснительные мероприятия. Дойдем до каждого дома, поможем с оформлением и организацией новых форм управления. Также мы полностью обновим цифровую базу Информационного центра ЖКХ, где будем размещать все необходимые сведения, документы, типовые формы и договоры.

Возможности и перспективы

Больше всего у людей возникает вопросов именно к той части нового закона, которая касается накопительных счетов для капитального ремонта их дома. Оно и понятно, условия там совершенно не радуют, особенно владельцев квартир аварийных и ветхих домов. Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК предлагает собственникам возможность получения жилищного займа в банках второго уровня. Перечень БВУ будет определен специализированным Фондом гарантирования капитального ремонта. А сам фонд создан решением Правительства страны, чтобы дать гарантию банкам того, что собственники жилья погасят задолженность по займу, взятому на капитальный ремонт. Причем для предоставления займа на капитальный ремонт дома нужно накопить не менее 50% от необходимой суммы, а заем выдается только через три года после вступления в силу договора о накоплении средств.

Ежемесячный платеж на этот счет теперь снижен на 75% и составит 0,005 МРП, что в 2020 году будет составлять 13,25 тенге за один квадратный метр.

- Мы понимаем, что такой вариант накопления на капитальный ремонт может удовлетворить лишь жильцов новых домов, - соглашается с проблемой Даулет Батырбаев. - Если брать города ВКО, где в основном "хрущевки" и "сталинки", построенные в 60-х и даже 30-х годах прошлого века, люди просто не смогут дождаться этих денег. А ремонт необходим уже сейчас. В случае отсутствия накоплений на сберегательном счете и необходимости проведения капремонта объекта кондоминиума дополнительно предусмотрено участие в Госпрограмме модернизации ЖКХ. Эта возможность предусматривает проведение капитального ремонта за счет бюджетных средств на возвратной основе без начисления процентов на срок от семи до 15 лет.

Да-да, та самая программа термомодернизации. В течение нескольких лет финансирование на нее не выделяли. А в этом году в республиканском бюджете предусмотрели беспрецедентные суммы. Только в ВКО можно было бы отремонтировать сотни домов на три миллиарда тенге.

- К сожалению, регион оказался не готов, - констатирует руководитель областного Управления энергетики и ЖКХ. - Мы смогли собрать и подготовить необходимые документы, провести по новым требованиям энергоаудит и составить ПСД только на четыре дома в Усть-Каменогорске. Но будем работать, чтобы как можно больше домов включить в программу.

Несмотря на отрицательный опыт первой волны термомодернизации в областном центре, когда поступали многочисленные жалобы собственников жилья на некачественно проведенный ремонт, на недобросовестность подрядных строительных организаций, сейчас уже восточноказахстанцы поняли - госпрограмма практически единственная возможность привести в порядок свои дома в кредит. И многие теперь мечтают починить крышу, отремонтировать фасады, инфраструктуру и подъезды за счет государства и спокойно привыкать к новой форме управления своим кондоминиумом, читай - домом.

К сведению

Для малообеспеченных семей предусмотрена жилищная помощь, то есть выплата из местного бюджета - для компенсации разницы между расходами на содержание единственного жилища и предельно допустимым уровнем расходов граждан этой категории на эти цели, установленным местными представительными органами.