Поворот вокруг ОСИ или назад в КСК: что новый закон нам готовит

Реформа управления жилым фондом Казахстана признана ошибкой, причем самим Президентом РК, передает корреспондент Устинка LIVE. 

Какова цена этой ошибки, кому и зачем понадобилась замена КСК на ОСИ, как теперь быть тем, кто перешел на новые формы управления домами? Вопросов множество, ответы на некоторые - в нашем материале.

Занятная статистика перехода

В товарных отношениях общества "процветающего капитализма" есть очень интересная закономерность – «голосование ногами». Это когда потребитель идет самостоятельно, покупает, выбирает товар, услугу, производителя сам! Именно на этом принципе и в основном строятся все взаимоотношения продавцов и покупателей. В сильно упрощенной форме этот механизм и привел к полному провалу жилищной реформы, как бы не лоббировали ее заинтересованные лица на всех уровнях. А развалить действующую систему управления жилищным сектором стремились все, кому не лень. Даже угрозами и запугиванием: КСК ликвидируют, останетесь без тепла, света и воды. Обращаясь к здоровому меркантилизму: председатели кооперативов вас обманывают, ничего не делают, воруют ваши деньги. И, конечно, к присущему всем собственничеству и индивидуализму: ваш дом – ваша крепость, управляйте сами, делайте, что хотите! Убедили многих, вот только КАК это делать, объясняли плохо, невразумительно, ведь сами реформаторы в течение четырех лет, так этого и не поняли до конца. Особенно отличились наши местные чиновники от ЖКХ. Делая хорошие мины при плохой игре, вещали они с высоких трибун о том, как благодарные собственники жилого имущества жаждут перемен, как бодро отказываются от всем опостылевших КСК, как активно переходят на ОСИ и ПТ. Еще в январе 2023 года руководитель отдела ЖКХ Управления энергетики и жилищно-коммунального хозяйства ВКО Самат Сулейменов отчитался, что по данным местных акиматов, в регионе на новую форму управления МЖД перешли 2959 домов. 276 из них выбрали объединения собственников жилья, 2681 – форму простого товарищества. В Усть-Каменогорске, по словам чиновника, зарегистрировано 252 ОСИ и около полутора тысяч ПТ. То есть, всего около 1700 МЖД в областном центре уже отказались от КСК. Всего в ВКО 5 600 многоквартирных жилых домов, из них 4 584 дома подлежат переходу на новые формы управления. Ого, свыше 85% МЖД «реформировались»! Однако после исторических слов главы государства: "мы с этой реформой ОСИ сильно ошиблись" – чиновники рвение поубавили. Даже на официальный запрос нашей редакции, где мы просим разъяснить, как трактовать и отвечать на многочисленные вопросы читателей по тонкостям работы новых форм управления домами, нарушая все нормы Закона РК «О СМИ», в Жилищной инспекции Усть-Каменогорска нам так и предоставили хоть какого-то ответа. Ясно, что ответов этих просто нет, их никто не знает! Зато общестрановая статистика, подготовленная в «свете поручений», отлично показала, как «проголосовали ногами» казахстанцы. По данным Бюро национальной статистики, в РК 312 тысяч многоквартирных домов, из них только в 5721 образовано ОСИ, это немногим более 12% от общего количества. По информации экспертов, половина из них к маю свою деятельность уже приостановила. Еще почти 40 тысяч домов образовали простые товарищества. Капля в море, а Восточный Казахстан, судя по отчетам местных чиновников, прямо самая каплища в капле. Поторопились, однако!

Одним домом – не потянуть!

Это еще в 2019 году, когда реформа ЖКХ стартанула, было понятно экспертам и председателям КСК, которые как никто - на деле - погрязли в коммунальных проблемах жилищ, доставшихся в собственность с советского периода. Только их тогда инициаторы преобразований не слушали. В чем именно заключалась ошибка "реформы ОСИ"?

Объединения собственников имущества – ОСИ – экономически нецелесообразны, – считает юрист, специализирующийся по жилищному праву, Аркадий Рубцов. - В Казахстане 312 тысяч многоквартирных домов, где квартиры находятся в частной собственности, а подъезды, крыши, подвалы и придомовая территория – в общей долевой собственности. Право на недвижимость в этом случае возникает в форме кондоминиума. И слово, и сама конструкция, им обозначаемая, – довольно неуклюжие. Но что поделать: в своем подавляющем большинстве этот юридический сфинкс достался в наследство от советской эпохи, когда и квартиры, и технические помещения были в государственной собственности. Как смогли, так и приспособили к рыночной современности.

В 1994 году, с началом массовой приватизации, в стране появились кооперативы собственников квартир – КСК. В 2019 было решено их ликвидировать, а вместо них создать объединения собственников квартир – ОСИ. На тот момент в Казахстане функционировали восемь тысяч КСК, то есть кооперативы объединяли десятки многоквартирных домов, порой с населением до 10 тысяч жителей. Напомним принцип реформы: один дом – одно ОСИ. И, соответственно, один бюджет. Притом, что в КСК был общий бюджет для десятков домов.

Что это значит? Вместо одного председателя КСК теперь нужно выбирать, для примера, десять председателей ОСИ, по количеству домов в КСК. И столько же бухгалтеров. И дворников. И каждому нужно платить зарплату, хотя бы минимальную, как того требует Трудовой кодекс, а государство гарантирует минимальный размер заработной платы с 1 января 2023 года – 70 тысяч тенге. Но, кстати, пойди еще найди желающих работать за эту самую МЗП. И это тоже проблема.

Полномочия у председателя ОСИ министерские, ответственность огромная, нужно ли ему за минимальную зарплату заморачиваться всем этим геморроем, готовить дом к отопительному сезону, и самое главное, объяснять собственникам, почему раньше они платили 50 тенге за квадратный метр, а теперь должны 150? – задается вопросом Аркадий Рубцов. - Цифры могут варьироваться, но суть в том, что целевые расходы возрастают – а значит, и тариф за каждый квадратный метр. Причем, в несколько раз. Ничего себе оптимизация, скажут люди на общем собрании. И проголосуют "против" создания ОСИ. Точнее, уже проголосовали.

Почему жители многоквартирных домов создали такое большое, в сравнении с ОСИ, количество простых товариществ? Зарплату председателю платить не надо. Помимо экономии на целевых сборах, дело еще в том, что огромное число проверяющих органов как было, так и осталось.

Трудовики приходят? Приходят. Налоговики проверяют? Проверяют. Санэпидемстанция, как ее не называй, никуда не делась. А еще ЧС, участковые, экологическая полиция и еще масса кого, - говорит эксперт. - Председатель – зачастую юридически неграмотный товарищ из числа собственников. Вот недавно был случай: приходят к одному такому из жилищной инспекции. Так он их, не разобравшись, выгнал! В итоге – 300 тысяч штраф! На кого его повесят? На объединение собственников имущества. Арест на счет. Подобного не произойдет, если формой управления выбрано простое товарищество, без образования юридического лица.

Действующее законодательство, а именно Предпринимательский кодекс РК, не предполагает проверок физических лиц органами контроля и надзора в рамках государственной системы оценки и управления рисками, если те не являются субъектами предпринимательства, то есть не зарегистрированы в качестве ИП. Приходит, скажем, работник ЧС и говорит председателю КСК: "Пропитки нет, сигнализации нет. Будем выписывать штраф". А тот в ответ: "Я теперь субъект сервисной деятельности. А управляет баба Дуся, квартира 15, доверенное лицо ПТ". А с ней, то есть физическим лицом, система разговаривать насчет штрафов не заточена. В итоге 40 тысяч многоквартирных домов, образовавших ПТ, вышли из зоны действия проверок жилищными и прочими инспекциями. Хорошо это или не очень пока гром не грянет, не понять…

Ищи кому выгодно!

Для подавляющего большинства многоквартирных домов благодаря последним поправкам создание простого товарищества в качестве формы управления – всего лишь отсрочка, временный компромисс. Срок жизни ПТ в данном случае определен законодательством всего в два года, на переходный период. А затем всем товариществам с числом участников больше тридцати все равно нужно будет создавать ОСИ. Эти же поправки касаются и возможных форм управления НСУ - непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, если их число не превышает шестнадцати. По мнению эксперта, вся жилищная реформа 2019 года невыгодна населению, но выгодна отдельным предприимчивым людям.

Возникает вопрос: зачем и кому понадобилась жилищная реформа и замена КСК на ОСИ, если последние экономически нецелесообразны? Не все последствия предвидели, в чем-то просчитались? – резюмирует юрист. - Да нет, похоже, не просчитались, а просчитали. Ибо считали как раз те, кто умеет это делать. Затея с ОСИ больше похожа не на ошибку, а на многоходовую комбинацию. И пока она складывается весьма успешно для конечных бенефициаров. Официальная цель реформы была сформулирована как развитие местного самоуправления. То есть КСК как существующая модель самоуправления населения была признана несовершенной. Непрозрачной. Председатели КСК действительно порой подворовывали, чего греха таить. Но это почему-то посчитали следствием того, что кооперативы объединяли сразу несколько домов. История с ОСИ, она еще и про то, чтобы управдом заведовал лишь тем многоквартирным домом, в котором живет. Интересно, с чего кто-то решил, что соседей по дому облапошивать рука не поднимется у прохиндея…

Как бы там ни было, действительной пружиной происходящих сейчас событий стало иное. Те поправки в Закон РК "О жилищных отношениях", которые принимались в последнее время, говорят о том, что жилищная реформа сейчас подменена реформой административной. Это стало понятно, когда ясно и четко было сказано, что все дома, которые не определились с формой управления, будут отданы во временные (на срок до одного года) управляющие компании, которые назначит жилищная инспекция.

То есть структурное подразделение местного исполнительного органа. На самом деле акиматам не нужно, чтобы жители многоквартирных домов создавали ОСИ вместо КСК, - уверен Аркадий Рубцов. - Чем больше будет неопределившихся, тем больше денег можно будет распределить в эти нужные и уважаемые, выигравшие ли некий конкурс или прошедшие какой-то иной фейсконтроль управляющие компании. Да, как написано – временные. Но с претензией и неплохими шансами и дальше остаться на этом рынке.

Ведь какой алгоритм предложен законодателем дальше? Собственники квартир, так и не выбравшие ОСИ, в течение года, пока управляет временная компания, определенная акиматом, "обязаны" все-таки что-то выбрать из вышеуказанного набора: ОСИ, простое товарищество (с числом товарищей не больше тридцати), непосредственное управление собственниками (с число собственников не больше шестнадцати). Но ведь они и раньше были "обязаны" выбрать. Не выбрали. А затем жилищная инспекция назначит временную управляющую компанию еще на один год. И так далее. К слову, ничто не мешает этим компаниям брать в управление не один дом, а несколько. И тогда чем это будет отличаться от "непрозрачных" КСК, от которых избавляются? Разве что тарифы будут утверждать не сами собственники, а соответствующие маслихаты с подачи акиматов. Развитие самоуправления, говорите, ну-ну…

Миллиарды тенге накоплений (в масштабе страны) на капитальный ремонт будут растасканы. Жилищная реформа в том виде, в каком она осуществляется сейчас – замена КСК на ОСИ, не нужна ни населению, ни даже, по большому счету, государству. В выигрыше от нее лишь некие загадочные структуры под названием "временные управляющие компании".

Работа над "ошибкой"

Итак, реформа ЖКХ названа ошибкой, значит, ее надо исправлять. Поправки об ОСИ и КСК как формах управления многоквартирными домами Мажилис рассмотрит на ближайшем пленарном заседании 24 мая. Уже известно, что обе формы будут действовать, но по новым правилам.

Поправка касается отмены переходного периода, который, согласно действующему законодательству, заканчивается 1 июля, - рассказал заместитель председателя Мажилиса РК Альберт Рау. - То есть с этого дня из закона должны были быть изъяты две статьи, которые касались КСК. И такая форма управления должна была перестать существовать. Тогда возник бы правовой вакуум. Дата завершения переходного периода переносилась, а теперь мы предлагаем поправкой этот переход отменить. То есть с 1 июля КСК не будут упразднены, они останутся.

В случае принятия поправки у жителей многоквартирных домов будут две формы управления на выбор. То есть те, кому не нравится КСК, могут либо избрать нового председателя, либо отделиться и образовать ОСИ. Вице-спикер Мажилиса подчеркнул, что КСК остаются с важной оговоркой: они должны измениться, сделать свою деятельность более прозрачной и следовать тем же правилам и принципам, что и ОСИ.

Опыт ОСИ очень важен, несмотря на то, что образовано только 5721 ОСИ. КСК остаются, но с сентября мы начнем разрабатывать поправки, чтобы закрепить положительный опыт, наработанный ОСИ, – это два счета на каждый дом, ежемесячная отчетность, четкие и подробно расписанные процедуры избрания, все нормы, которые уже прижились, - заявил Альберт Рау.

В частности, по действующим правилам при голосовании в КСК решение принимается 2/3 голосов жильцов, а для ОСИ этот порог – 51%. Голосование в ОСИ проходит с использованием всех доступных способов. Сначала голосуют на собрании, затем, если кворума нет, ходят по дому с опросными листами, далее на платформе e-gov можно проголосовать. Затем все виды голосования суммируются, и если "за" набирается 51%, то решение принято. Также в законе прописано, что любой житель дома может затребовать бухгалтерские документы ОСИ в электронном виде, и до 10 числа каждого месяца на досках объявлений должны быть вывешены отчеты о расходовании средств.

В течение лета мы будем прорабатывать новые правила для КСК. Они остаются, но будут реформированы с использованием норм, апробированных в ОСИ. В нынешнем виде КСК больше не должны работать, из-за жалоб людей реформа и была начата, - подчеркнул Альберт Рау.

Более трех лет реформ, на которые были потрачены время специалистов, разрабатывающих законы, и депутатов, их принимающих – а значит, немалые средства, теперь уже бюджетные. А сколько нервов и времени было забрано непосредственно у объекта реформ – жителей многоквартирных домов… Интересно, а кто-нибудь ответит за ошибку? Впрочем, вопрос риторический.