Эксперты рассказали, что будет с ценами на жилье в Казахстане

Генеральный директор DAMU Capital Management Мурат Кастаев считает, что рынок жилой недвижимости начинает отступать от своих пиков, достигнутых в марте-апреле, и цены сейчас стабилизируются.

- На рост цены с начала года повлияли два основных фактора - в первую очередь, это ускорение мировой инфляции и рост цен на строительные материалы, во вторую - это возможность досрочного снятия пенсионных накоплений, которые почти в полном объеме хлынули на рынок недвижимости, - говорит аналитик.

По его мнению, основная волна досрочного снятия уже прошла.

- Кто мог снять и использовать пенсионные накопления для улучшения жилищных условий, уже сделал это, теперь досрочные снятия будут носить обыденный характер, сниматься по мере накопления и резкого, взрывного притока пенсионных денег в сферу недвижимости ожидать не стоит. Нужно отметить, что социальной пользы от этой меры не было - кто мог и ранее приобрести недвижимость, благодаря стабильным доходам, приобрели ее сейчас, а кто имел низкие доходы, то их возможность приобрести недвижимость из-за ее удорожания снизилась. Таким образом, доступность жилья в Казахстане в результате только сократилась, - отмечает Кастаев.

По словам аналитика, существенного снижения цен на недвижимость ожидать не стоит из-за роста стоимости стройматериалов.

- Мы ожидаем, что в течение лета цены на недвижимость могут несколько снизиться, в пределах 5-10%, однако уже осенью цены вновь вернутся к текущим уровням, поэтому по итогам года цены должны остаться приблизительно на текущих уровнях, без значительного роста или снижения, - говорит аналитик.

Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов считает, что цена на жилую недвижимость на вторичном рынке летом начет падать и может опуститься на 10%, аналогичная ситуация будет и на первичном рынке жилья 3-ий и 4-ой категории.

- По нашему мнению, на вторичном рынке ожидается корректировка цены в сторону понижения. Также мы прогнозируем аналогичное понижение цени на "первичку" третьей и четвертой категории. Мы ожидаем снижение стоимости квадратного метра до 10%, это корректировка связана с тем, что было ажиотажная ситуация в данном сегменте жилой недвижимости в результате вброса пенсионных накоплений на приобретения жилья, - говорит Мусрепов.

Жилье премиум сегмента, по мнению эксперта ожидает дальнейший рост.

- Жилая недвижимость 1-ой и 2-ой категории будет расти. Мы видим увеличение стоимости закупочных материалов для данной категории. Спрос есть и он увеличивается, - отмечает Мусрепов.

Аналитики агентства недвижимости RIA Light полагают, что пик ажиотажного спроса пройден.

- Летом мы прогнозируем стабилизацию рынка и ожидаем количество сделок на уровне 2019-2020 года. При условии увеличения предложений и сокращения спроса, в том числе в связи с закрытием программы "Баспана Хит", можно ожидать корректировку цен от продавцов в среднем на 10%, - отмечают аналитики.

Снижение спроса, по их мнению, связано с повышением цен на недвижимость и уменьшением количества покупателей, имеющих накопления более 10 млн тенге.

- Рост спроса возможен при запуске новых ипотечных программ от банков второго уровня или появлении доступных по цене предложений, - полагают аналитики компании.

Подорожание стройматериалов держит цену на жилье

Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков не ожидает снижения цен на жилую недвижимость и считает, что спрос в Нур-Султане, Алматы и Шымкенте будет поддерживаться на том же уровне, несмотря на снижение динамики снятия пенсионных накоплений на жилье.

- У населения этих городов, особенно Алматы, очень большие суммы находятся на депозитах, плюс "распечатка" пенсионных все еще работает. Снижения стоимости ожидать не стоит. Большинство застройщиков сдерживают цены, но, если будет дальше удорожание стройматериалов, это отразится и на стоимости квадратного метра. А первичный рынок подтянет за собой и вторичный, - говорит Микрюков.

Генеральный директор строительной компании Open Development Вячеслав Лазарев также не ожидает снижения цены на жилую недвижимость, так как спрос превышает предложение.

- Мы предполагаем и дальнейший рост стоимости жилой недвижимости в Казахстане – в среднем на 7-8 % год. Наибольший рост стоимости мы видим в крупнейших городах за счет значительной внутренней миграции, - говорит Лазарев.

Он отмечает рост спроса на недвижимость в результате активной работы ипотечных механизмов, программ снятия досрочных пенсионных отчислений, активной урбанизации населения, особенно в крупных городах, а также ветхость текущего жилого фонда. Также немаловажным фактором роста спроса на жилую недвижимость, по его словам, является активная позиция инвесторов на данном рынке.

По его словам, на рост стоимости квадратного метра влияет повышенный спрос к предложению. Прирост ввода нового жилья, который составляет 10%, не покрывает всю потребность населения.

- Средний коэффициент обеспеченности жилья на душу населения составляет 21,9 кв. м на человека при средних нормах ООН 30 кв м. Кроме того, очень актуальными становятся программы реновации (переселения) из аварийного и ветхого жилья, - отмечает Лазарев.

Помимо факторов спроса и предложения, по его мнению, очень важным моментом является существенное подорожание строительных материалов и работ.

- На некоторые позиции, такие как, например, металл, стоимость увеличилась более чем в 2 раза, что приводит к существенному удорожанию изделий, - отмечает руководитель компании.

Начальник отдела аналитики BI Group Даурен Айткенов в свою очередь полагает, что стоимость недвижимости на первичном рынке летом стабилизируется.

Он отмечает, что под воздействием повышения курса доллара, удорожания основных строительных материалов, а также возросшего спроса, цены меняются, исходя из 2-х факторов: фундаментальные причины – рост себестоимости строительства влияет на рост цен; спекулятивная составляющая – когда предложение на рынке не успевает за спросом.

- Скорее всего, спекулятивная составляющая – спадет к лету, но фундаментальные изменения, повлиявшие на рост цен, не изменятся. Наши ожидания: годовой прирост цен на первичном рынке составит 15-20% в зависимости от региона. Что касаемо спроса, на первичном рынке за год он вырос более чем на 50% в Нур-Султане и Алматы, - отмечает аналитик.

"Баспана хит" и "7-20-25"

Что касается новости о закрытии ипотечных жилищных программ, то аналитики в ближайшее время не ожидают от этого большого влияния на рынок недвижимости. А в дальнейшем - не исключают появления новых льготных инструментов для приобретения жилья.

По словам Кастаева, сворачивание льготных жилищных программ является позитивным фактором, хотя сам факт появления этой новости подогрел рынок, так как многие хотят успеть в них поучаствовать.

- Участие государства и приток государственных денег искажали рыночную ситуацию на рынке жилья, в итоге - почти вся ипотека стала государственной, а рыночная ипотека от банков не пользовалась спросом. Это, во-первых, приводило к росту неэффективных государственных расходов, так как льготная ипотека предоставляется по ставке ниже, чем уровень инфляции, во-вторых, к ускорению инфляции, так как через государственные деньги на рынке надувался пузырь, что привело к ускорению роста цен на жилье, - говорит аналитик.

Также, по словам Кастаева, это лишило банки второго уровня одного из основных источников дохода - коммерческой ипотеки.

- Высокий размер ставок по рыночной ипотеке, в свою очередь, объясняется высокой инфляцией. И если Нацбанк продолжит принимать меры по снижению инфляции, снижать базовую ставку, то вслед за ней потянутся вниз и ставки по ипотеке, - полагает аналитик.

По словам Лазарева, данные программы составляют чуть меньше половины всех ипотечных займов, и их закрытие немого охладит рынок ипотечного кредитования и динамику спроса.

- Но мы бы не стали переоценивать данные программы. Количество сделок по данным программам составляет чуть более 5% в общем показателе, что не сможет радикально изменить тренд спроса, - говорит Лазарев.

Аналитики агентства недвижимости RIA Light до конца 2021 года ожидают, что покупатели, которые раздумывали о покупке, постараются успеть подать заявку по программе "Баспана Хит". А те, кто не успеет, переключатся на другие ипотечные программы или, по возможности, принесут покупку на следующий год.

- Что же касается программы 7-20-25, то её закрытие может быть компенсировано новыми программами "Отбасы Банк", по некоторым из них процентная ставка может быть даже ниже, - считает аналитик.

Мусрепов также не исключает модернизации ипотечных программ.

- Программы будут еще действовать до 2022 года и на протяжении этого времени может быть произойдет их модернизация. Дальнейшая господдержка необходима для рынка недвижимости, особенно в области ипотечных ставок. Возможно государство оптимизирует все процессы госрегулирования для снижения ипотечных ставок, - полагает эксперт.

Как сообщалось, Нацбанк ожидает завершение ипотечной жилищной программы "Баспана Хит" в 2021 году, "7-20-25" - в 2022 году.

По данным бюро национальной статистики, цены продажи нового жилья в Казахстане в мае 2021 года по сравнению с апрелем повысились на 2,6%, с начала года - на 8,3%, на вторичном рынке на благоустроенное жилье за месяц выросли на 0,9% (рост на 13,3% с начала года). Количество сделок купли-продажи жилья в Казахстане в январе-мае 2021 года по сравнению c соответствующим периодом прошлого года увеличилось в 2,5 раза, в мае 2021 года по сравнению с апрелем 2021 года сократилось на 19%, до 59 тыс. 689 сделок.