Усть-Каменогорск
пасмурно
+5°
  • Усть-Каменогорск
    +5°
  • Алматы
    +14°
  • Нур-Султан (Астана)
    +3°
  • Актобе
    +5°
  • Форт-Шевченко
    +7°
  • Атырау
    +10°
  • Караганда
    +4°
  • Кокшетау
    +2°
  • Костанай
    +1°
  • Кызылорда
    +19°
  • Павлодар
    +2°
  • Петропавловск
    +1°
  • Тараз
    +15°
  • Уральск
    +3°
  • Шымкент
    +18°
$
451.27
489.13
¥
62.69
4.87
Курсы Национального Банка РК

Звоните, если вы стали очевидцем происшествия, ваши права нарушены, или хотите поднять проблему

Выбор за вами

Как определить форму управления своим домом?

Мы продолжаем проект «КСК» (см. №8(918) от 23.02.2017 г.) На этот раз попробуем разобраться, какую форму правления выбрать - кооператив или управляющую компанию? Одни доверяют старому доброму КСК, другие ратуют за новое веяние - управляющие компании, а третьи вообще не определились и плывут по течению в коммунальном море.
- В Усть-Каменогорске действуют две формы управления - кооперативы и управляющие компании в лице ТОО или ИП, - рассказывает руководитель Жилищной инспекции Усть-Каменогорска Фархат Жилибаев. - Но кроме этого, есть 181 дом без формы управления.


Чьи трубы и крыша?

Таким домам на самом деле непросто.
- Счета нет, юридической регистрации нет, - рассуждает Фархат Жилибаев. - Инициативная баба Тамара идет и сама заключает договора с Тепловыми сетями, Водоканалом. Половина жильцов сдала деньги, половина отказалась. Так дом просто-напросто в зиму не войдет.
Сначала нужно официально оформить кондоминиум, а уж потом решать, как им управлять. Поясним: кондоминиум – это просто особая форма собственности. Есть частная, есть государственная, а это – нечто третье, совместная собственность. Она возникает только в многоквартирных домах, где на вашу жилплощадь у вас есть право частной собственности, а вот крышей, подвалом, подъездом, трубами-проводами в них вы владеете вместе со своими соседями. Вот это и есть кондоминиум.

Важное уточнение: в любом случае, чтобы выбрать форму управления домом, необходимо провести общее собрание собственников и прямое голосование, которое будет оформлено протоколом.
- Я сталкивалась с ситуацией, когда управляющие компании без предварительных собраний просто приходят в дом и начинают подписывать договоры на обслуживание, а потом остальным собственникам квартир показывают эту кипу и говорят, что деваться вам уже некуда, так как большинство уже заключило договоры, - рассказывает юрист Ирина Будкеева. - Это грубое нарушение прав и законных интересов собственников дома. Перед тем, как заключать договор, необходимо собрать людей, объяснить им, что за компания предлагает свои услуги, в каком объеме, что это будет стоить, и только потом прямым голосованием принять решение большинством, оформить решение собственников через протокол, и только потом заключать договоры, а не наоборот.
Та же самая процедура обязательна, если дом решил сменить форму управления с КСК на управляющую компанию или наоборот.

Итак, кондоминиум есть. Теперь нужно решить: создать свое КСК, присоединиться к одному из ближайших или нанять управляющую компанию.

Сами по себе

Дома-одиночки, к слову, предвестники общереспубликанской программы «Один дом - один КСК», которая зародилась у нас, на востоке страны, и которую сейчас активно продвигают для претворения в жизнь. Но так ли хороша эта идея, как ее рисуют?
- Вокруг нас много таких одиночек, - рассказывает председатель КСК «Контакт» Евгений Коткин. - К нам бегают то со сваркой помочь, то электрика позвать. Представьте, с одного дома положено собрать 70-80 тысяч тенге эксплуатационных взносов в месяц. Фактически сдают 60. На них не разбежишься. Нужно платить зарплату председателю и бухгалтеру. Дворника надо, электрика надо. Придется брать сотрудника на полставки, который скажет: «Я приду вечером». А вдруг щитовая горит?
В кооперативах считают: «одиночкам» следует объединяться в КСК, лучшей организации пока просто нет.
- Минимум пять-шесть домов, - говорит Коткин. - Тогда можно иметь денежный задел, некий капитал. Один дом, например, платит хорошо, другой - плохо, на следующий год наоборот. И так по кругу. Мы как в семье - сегодня одному купили сапоги, завтра папа-мама зарплату получили, куртку другому купили, а этот в старых сапогах еще походит...

КСК: плюсы и минусы

- Да, такая взаимопомощь существует, - согласен и руководитель Жилищной инспекции. - Хоть это и не законно.
Важное уточнение: Каждый дом должен открывать свой расчетный счет и аккумулировать свои денежные средства на нем. Последующее расходование средств должно быть целевым и только на нужды того дома, который собрал свои средства. Каждая копейка должна быть подотчетна и направлена по целевому назначению согласно утвержденной на общем собрании дома сметы.

Другое дело, что вскладчину легче содержать команду – председателя, бухгалтера, слесаря, дворника и т.д. Тогда на их зарплату с каждого квадратного метра тратится меньше. Бытует мнение, что большая часть взносов направляется на зарплату сотрудников КСК. Но в кооперативах объясняют: мы предоставляем услуги, 70% идет не просто на зарплату нашим работникам, но и на работы, которые они делают, то есть именно на обслуживание дома. А как в управляющих компаниях?
- Они открывают счет на дом, - поясняет руководитель жилинспекции. - Берут 30% на зарплату - руководителя, бухгалтера, юриста, мастера. Остальные деньги - на содержание. Нанимают сервисные службы, и те выполняют какой-то перечень работ. Оплата идет по акту, который подписывает старший по дому.
Но давайте разберемся по сути.
- Управляющие компании хитрят, - считает бухгалтер КСК «Контакт» Елена Супроненко. - Начинают агитационную работу: «Нам много не надо, семь тенге с квадратного метра на администрацию. А остальные деньги - ваши». Но что такое семь тенге? Умножим их на площадь, к примеру, квартир нашего КСК, это 106 тысяч квадратов. Получается огромная сумма - 742 тысячи тенге в месяц. В их администрации - четыре человека. Неплохо бы мы получали по 200 тысяч
Управляющая компания переманивала у «Контакта» один из домов. Неудивительно, поясняет бухгалтер, там накануне полностью отремонтировали трубы.
- Объявления расклеили, стали людей обзванивать, переходите к нам, у нас и мед, и сахар, и булочки с вареньем, - вспоминает Елена Супроненко. - Но жильцы, узнав, что бесплатного ремонта в квартирах, как сейчас, не будет, передумали.
Зато жильцы другого дома выбрали «булочку с вареньем». А через три месяца стали проситься обратно - новый, построенный по госпрограмме дом, стал утопать в канализации...
Другой плюс кооперативов - географическая компактность, их сотрудники мобильно устраняют аварии. Нельзя не упомянуть и еще один – законодательный.
- Нормами действующего законодательства очень обширно рассмотрена ситуация по управлению общим имуществом через КСК, что позволяет отрегулировать деятельность детально и всесторонне, - рассказывает юрист Ирина Будкеева. - А вот по вопросу управления через управляющие компании законодательство не так детально разработано, вероятно, по причине «нововведения» и очень много вопросов, которые нужно додумывать и домысливать, что дает повод применить пословицу «Закон - что дышло - куда повернул, туда и вышло».
И все же, на наш взгляд, принципиальное отличие КСК – это работа на себя, личное участие в содержании своего дома.
- В чем «острие ножа»? Когда собственники самоорганизуются через КСК, то и управление основано на собственном участии: нужно посещать собрания, заявлять свои требования, обозначать проблемы, отдавать свой голос за или против чего-то, настаивать. То есть КСК - это кооператив, который создаешь «лично ты», - поясняет Ирина Будкеева. - А управляющий - это человек или организация со стороны, которая создана с целью извлечения прибыли. И если вы избираете управление «извне», то нужно внимательно читать договор.

Ищем управляющего!

С одной стороны, кому-то это кажется проще – нанять управляющую компанию. Нет общих собраний, не нужно тратить свое время на то, чтобы вникнуть в работу, проблемы своего КСК и т.п. Отдали управление профессионалам – и забыли, только плати по счетам. Но нужно вдвойне быть юридически внимательными.
- В моей практике был случай работы с контрактом одной из управляющих компаний, - рассказывает Ирина Будкеева. - Поразил один факт: в самом начале, на первой странице договора, указан исчерпывающий перечень работ - все делается, все убирается и все ремонтируется. Но вот в конце была маленькая дописка, что работы управляющей компании указаны не в начале договора (в предмете договора), а в приложении, а все, что приложение не предусматривает, то будет оплачиваться по дополнительным(!) соглашениям и сметам, - продолжает юрист. - Мы запросили приложение и были поражены - взносы жильцов идут на ведение архива и бухгалтерии, поиск подрядчиков (заметьте поиск, а не заключение договора), работу с населением и т.п. То есть, на все что угодно, но не на сами работы! А работы - по дополнительной оплате. Вот так тоже бывает. Это означает не то, что все компании такие, а то, как важно внимательно читать договор, задавать вопросы и требовать внести в условия то, что вы считаете нужным. Порой, человек читает написанный юридическим языком договор и не понимает смысла. Не ленитесь и не бойтесь, требуйте, чтобы сомнительные пункты изменили и написали понятным для вас языком, чтобы он четко отражал ваши мысли, и не был сплошным юридически «зашифрованным» текстом, который вуалирует разные моменты.
Должно насторожить, если управляющая компания навязывает договор, называя его «стандартным». Он потому и договор, что в него можно внести изменения, чтобы он устроил обе стороны. А иначе это принуждение. Даже если все остальные дома подписали с этой компанией такой вариант документа, вы имеете право настаивать на своем. Не идут навстречу? Повод задуматься.

Другой минус управляющих компаний – дома, которые они обслуживают, могут быть разбросаны по всему городу. Очень сложно в этом случае обеспечить оперативность, особенно при авариях.

Выше мы сказали фразу: «отдали управление профессионалам и забыли». Но этот плюс – тоже спорный. Компания-то управляющая, но это не значит автоматически, что там работают компетентные, грамотные в сфере ЖКХ управленцы, которые разбираются в системах отопления, водоснабжения, ремонта и т.д. У нас любой может открыть ИП и назвать себя «управляющей компанией». Так что образование и компетентность управленцев нужно тщательно проверить, прежде чем доверить им свой дом.

Перетягивание одеяла

- На самом деле, выбор между КСК и управляющей компанией не столь очевиден, - говорит Фархат Жилибаев.- Как среди управляющих компаний, так и среди КСК, есть и добросовестные, и не очень. Около 70% КСК работают по закону, утверждают сметы, годовые планы, делают плановые осмотры, ежеквартально отчитываются. Остальные кооперативы - аутсайдеры, повышают тарифы без проведения общего собрания, не переизбирают членов правления, ревизионную комиссию, нарушают численный состав. Так и управляющие компании. На некоторые регулярно жалуются. Другие, напротив, показывают эффективную работу.
По сути, появление в сфере ЖКХ новых вариантов управления – это хорошо.
- Конкуренция – это двигатель прогресса и развития. То, что на рынке появляются управляющие компании, еще раз заставляет КСК усилить свою организацию, повернуться лицом к тем людям, которые их создают, отрегулировать свою деятельность до мельчайшего соответствия закону, и улучшить свой сервис, - считает Ирина Будкеева.
Несомненно, что система управления жилым фондом давно требует усовершенствования, и необходимость в кардинальных переменах давно назрела. Сегодня звучат самые разные – противоположные - предложения. 
- Мы вынашиваем идею об укрупнении, - выразил свою точку зрения председатель общественного Совета Усть-Каменогорска Станислав Каримов. - Не больше 10 КСК по городу.

- У меня другая идея - создать 10 управляющих компаний, - говорит руководитель жилинспекции Фархат Жилибаев. - К примеру, на базе 10 городских КМС. И эти компании должны быть исключительно государственными.
Но будут ли и та, и другая идея жизнеспособными и более эффективными? В каждую такую махину будет входить по 100-200 многоквартирных домов. Как управлять таким огромным неповоротливым механизмом? А государственные управляющие компании – вообще не в тренде времени. Сейчас государство, напротив, отдает свои активы, фонды, компании в конкурентную среду, а тут создавать новые госструктуры, которые к тому же будут управлять частным жилым фондом? В любом случае навязывать людям форму управления своим домом нельзя. И принципиальный выбор все равно остается за вами.

К слову, что бы вы ни выбрали, пожалуй, самым главным вопросом для людей остается: «За что именно мы платим?». На него мы и попробуем ответить в следующем выпуске проекта.

МНЕНИЕ

Будкеева Ирина, юрист:
- Именно сами собственники должны болеть душой за свое имущество, не отпускать все на самотек, а интересоваться и идти в одну ногу с той формой управления, которую они избирают. Нужно всегда быть на связи с правлением, если это КСК, высказывать свои пожелания и ставить задачи. Здесь нет ничего сложного, а наоборот, это очень активирует и заинтересовывает. Например, я каждый месяц созваниваюсь со своим председателем и говорю ему свои пожелания, и мое мнение учитывается, и я вижу результат и помогаю своему кооперативу решать текущие вопросы, которые, может быть, они не могут увидеть, так как по своей территории каждый день хожу я и мне виднее.
В любом случае важно понимать - это ваше имущество, и только вы в силах что-то изменить в лучшую сторону. Образовали ли вы собственное КСК или подписали договор с управляющей компанией, вы сами ответственны за то, чтобы ваше «царство» обслуживалось и процветало. Не бойтесь заявить проблему, приходите в КСК и оставляйте в письменном виде претензии, обязательно посещайте собрания. Ведите постоянный диалог с той формой управления, которую избрали. Но если вы инертны и лишь бурчите при виде нерасчищенного снега, грязной территории, обветшалого подъезда и ничего не предпринимаете, то «воз так и останется там».

Благодарим Ирину Будкееву за помощь в подготовке материала
Следующая →