Выбор за вами

Мы продолжаем проект «КСК» (см. №8(918) от 23.02.2017 г.) На этот раз попробуем разобраться, какую форму правления выбрать - кооператив или управляющую компанию? Одни доверяют старому доброму КСК, другие ратуют за новое веяние - управляющие компании, а третьи вообще не определились и плывут по течению в коммунальном море.

- В Усть-Каменогорске действуют две формы управления - кооперативы и управляющие компании в лице ТОО или ИП, - рассказывает руководитель Жилищной инспекции Усть-Каменогорска Фархат Жилибаев. - Но кроме этого, есть 181 дом без формы управления.

Чьи трубы и крыша?

Таким домам на самом деле непросто.

- Счета нет, юридической регистрации нет, - рассуждает Фархат Жилибаев. - Инициативная баба Тамара идет и сама заключает договора с Тепловыми сетями, Водоканалом. Половина жильцов сдала деньги, половина отказалась. Так дом просто-напросто в зиму не войдет.

Сначала нужно официально оформить кондоминиум, а уж потом решать, как им управлять. Поясним: кондоминиум – это просто особая форма собственности. Есть частная, есть государственная, а это – нечто третье, совместная собственность. Она возникает только в многоквартирных домах, где на вашу жилплощадь у вас есть право частной собственности, а вот крышей, подвалом, подъездом, трубами-проводами в них вы владеете вместе со своими соседями. Вот это и есть кондоминиум.

Важное уточнение: в любом случае, чтобы выбрать форму управления домом, необходимо провести общее собрание собственников и прямое голосование, которое будет оформлено протоколом.

- Я сталкивалась с ситуацией, когда управляющие компании без предварительных собраний просто приходят в дом и начинают подписывать договоры на обслуживание, а потом остальным собственникам квартир показывают эту кипу и говорят, что деваться вам уже некуда, так как большинство уже заключило договоры, - рассказывает юрист Ирина Будкеева. - Это грубое нарушение прав и законных интересов собственников дома. Перед тем, как заключать договор, необходимо собрать людей, объяснить им, что за компания предлагает свои услуги, в каком объеме, что это будет стоить, и только потом прямым голосованием принять решение большинством, оформить решение собственников через протокол, и только потом заключать договоры, а не наоборот.

Та же самая процедура обязательна, если дом решил сменить форму управления с КСК на управляющую компанию или наоборот.

Итак, кондоминиум есть. Теперь нужно решить: создать свое КСК, присоединиться к одному из ближайших или нанять управляющую компанию.

Сами по себе

Дома-одиночки, к слову, предвестники общереспубликанской программы «Один дом - один КСК», которая зародилась у нас, на востоке страны, и которую сейчас активно продвигают для претворения в жизнь. Но так ли хороша эта идея, как ее рисуют?

- Вокруг нас много таких одиночек, - рассказывает председатель КСК «Контакт» Евгений Коткин. - К нам бегают то со сваркой помочь, то электрика позвать. Представьте, с одного дома положено собрать 70-80 тысяч тенге эксплуатационных взносов в месяц. Фактически сдают 60. На них не разбежишься. Нужно платить зарплату председателю и бухгалтеру. Дворника надо, электрика надо. Придется брать сотрудника на полставки, который скажет: «Я приду вечером». А вдруг щитовая горит?

В кооперативах считают: «одиночкам» следует объединяться в КСК, лучшей организации пока просто нет.

- Минимум пять-шесть домов, - говорит Коткин. - Тогда можно иметь денежный задел, некий капитал. Один дом, например, платит хорошо, другой - плохо, на следующий год наоборот. И так по кругу. Мы как в семье - сегодня одному купили сапоги, завтра папа-мама зарплату получили, куртку другому купили, а этот в старых сапогах еще походит...

КСК: плюсы и минусы

- Да, такая взаимопомощь существует, - согласен и руководитель Жилищной инспекции. - Хоть это и не законно.

Важное уточнение: Каждый дом должен открывать свой расчетный счет и аккумулировать свои денежные средства на нем. Последующее расходование средств должно быть целевым и только на нужды того дома, который собрал свои средства. Каждая копейка должна быть подотчетна и направлена по целевому назначению согласно утвержденной на общем собрании дома сметы.

Другое дело, что вскладчину легче содержать команду – председателя, бухгалтера, слесаря, дворника и т.д. Тогда на их зарплату с каждого квадратного метра тратится меньше. Бытует мнение, что большая часть взносов направляется на зарплату сотрудников КСК. Но в кооперативах объясняют: мы предоставляем услуги, 70% идет не просто на зарплату нашим работникам, но и на работы, которые они делают, то есть именно на обслуживание дома. А как в управляющих компаниях?

- Они открывают счет на дом, - поясняет руководитель жилинспекции. - Берут 30% на зарплату - руководителя, бухгалтера, юриста, мастера. Остальные деньги - на содержание. Нанимают сервисные службы, и те выполняют какой-то перечень работ. Оплата идет по акту, который подписывает старший по дому.
Но давайте разберемся по сути.

- Управляющие компании хитрят, - считает бухгалтер КСК «Контакт» Елена Супроненко. - Начинают агитационную работу: «Нам много не надо, семь тенге с квадратного метра на администрацию. А остальные деньги - ваши». Но что такое семь тенге? Умножим их на площадь, к примеру, квартир нашего КСК, это 106 тысяч квадратов. Получается огромная сумма - 742 тысячи тенге в месяц. В их администрации - четыре человека. Неплохо бы мы получали по 200 тысяч

Управляющая компания переманивала у «Контакта» один из домов. Неудивительно, поясняет бухгалтер, там накануне полностью отремонтировали трубы.

- Объявления расклеили, стали людей обзванивать, переходите к нам, у нас и мед, и сахар, и булочки с вареньем, - вспоминает Елена Супроненко. - Но жильцы, узнав, что бесплатного ремонта в квартирах, как сейчас, не будет, передумали.

Зато жильцы другого дома выбрали «булочку с вареньем». А через три месяца стали проситься обратно - новый, построенный по госпрограмме дом, стал утопать в канализации...
Другой плюс кооперативов - географическая компактность, их сотрудники мобильно устраняют аварии. Нельзя не упомянуть и еще один – законодательный.

- Нормами действующего законодательства очень обширно рассмотрена ситуация по управлению общим имуществом через КСК, что позволяет отрегулировать деятельность детально и всесторонне, - рассказывает юрист Ирина Будкеева. - А вот по вопросу управления через управляющие компании законодательство не так детально разработано, вероятно, по причине «нововведения» и очень много вопросов, которые нужно додумывать и домысливать, что дает повод применить пословицу «Закон - что дышло - куда повернул, туда и вышло».

И все же, на наш взгляд, принципиальное отличие КСК – это работа на себя, личное участие в содержании своего дома.

- В чем «острие ножа»? Когда собственники самоорганизуются через КСК, то и управление основано на собственном участии: нужно посещать собрания, заявлять свои требования, обозначать проблемы, отдавать свой голос за или против чего-то, настаивать. То есть КСК - это кооператив, который создаешь «лично ты», - поясняет Ирина Будкеева. - А управляющий - это человек или организация со стороны, которая создана с целью извлечения прибыли. И если вы избираете управление «извне», то нужно внимательно читать договор.

Ищем управляющего!

С одной стороны, кому-то это кажется проще – нанять управляющую компанию. Нет общих собраний, не нужно тратить свое время на то, чтобы вникнуть в работу, проблемы своего КСК и т.п. Отдали управление профессионалам – и забыли, только плати по счетам. Но нужно вдвойне быть юридически внимательными.

- В моей практике был случай работы с контрактом одной из управляющих компаний, - рассказывает Ирина Будкеева. - Поразил один факт: в самом начале, на первой странице договора, указан исчерпывающий перечень работ - все делается, все убирается и все ремонтируется. Но вот в конце была маленькая дописка, что работы управляющей компании указаны не в начале договора (в предмете договора), а в приложении, а все, что приложение не предусматривает, то будет оплачиваться по дополнительным(!) соглашениям и сметам, - продолжает юрист. - Мы запросили приложение и были поражены - взносы жильцов идут на ведение архива и бухгалтерии, поиск подрядчиков (заметьте поиск, а не заключение договора), работу с населением и т.п. То есть, на все что угодно, но не на сами работы! А работы - по дополнительной оплате. Вот так тоже бывает. Это означает не то, что все компании такие, а то, как важно внимательно читать договор, задавать вопросы и требовать внести в условия то, что вы считаете нужным. Порой, человек читает написанный юридическим языком договор и не понимает смысла. Не ленитесь и не бойтесь, требуйте, чтобы сомнительные пункты изменили и написали понятным для вас языком, чтобы он четко отражал ваши мысли, и не был сплошным юридически «зашифрованным» текстом, который вуалирует разные моменты.

Должно насторожить, если управляющая компания навязывает договор, называя его «стандартным». Он потому и договор, что в него можно внести изменения, чтобы он устроил обе стороны. А иначе это принуждение. Даже если все остальные дома подписали с этой компанией такой вариант документа, вы имеете право настаивать на своем. Не идут навстречу? Повод задуматься.

Другой минус управляющих компаний – дома, которые они обслуживают, могут быть разбросаны по всему городу. Очень сложно в этом случае обеспечить оперативность, особенно при авариях.

Выше мы сказали фразу: «отдали управление профессионалам и забыли». Но этот плюс – тоже спорный. Компания-то управляющая, но это не значит автоматически, что там работают компетентные, грамотные в сфере ЖКХ управленцы, которые разбираются в системах отопления, водоснабжения, ремонта и т.д. У нас любой может открыть ИП и назвать себя «управляющей компанией». Так что образование и компетентность управленцев нужно тщательно проверить, прежде чем доверить им свой дом.

Перетягивание одеяла

- На самом деле, выбор между КСК и управляющей компанией не столь очевиден, - говорит Фархат Жилибаев.- Как среди управляющих компаний, так и среди КСК, есть и добросовестные, и не очень. Около 70% КСК работают по закону, утверждают сметы, годовые планы, делают плановые осмотры, ежеквартально отчитываются. Остальные кооперативы - аутсайдеры, повышают тарифы без проведения общего собрания, не переизбирают членов правления, ревизионную комиссию, нарушают численный состав. Так и управляющие компании. На некоторые регулярно жалуются. Другие, напротив, показывают эффективную работу.

По сути, появление в сфере ЖКХ новых вариантов управления – это хорошо.

- Конкуренция – это двигатель прогресса и развития. То, что на рынке появляются управляющие компании, еще раз заставляет КСК усилить свою организацию, повернуться лицом к тем людям, которые их создают, отрегулировать свою деятельность до мельчайшего соответствия закону, и улучшить свой сервис, - считает Ирина Будкеева.

Несомненно, что система управления жилым фондом давно требует усовершенствования, и необходимость в кардинальных переменах давно назрела. Сегодня звучат самые разные – противоположные - предложения. 

- Мы вынашиваем идею об укрупнении, - выразил свою точку зрения председатель общественного Совета Усть-Каменогорска Станислав Каримов. - Не больше 10 КСК по городу.

- У меня другая идея - создать 10 управляющих компаний, - говорит руководитель жилинспекции Фархат Жилибаев. - К примеру, на базе 10 городских КМС. И эти компании должны быть исключительно государственными.

Но будут ли и та, и другая идея жизнеспособными и более эффективными? В каждую такую махину будет входить по 100-200 многоквартирных домов. Как управлять таким огромным неповоротливым механизмом? А государственные управляющие компании – вообще не в тренде времени. Сейчас государство, напротив, отдает свои активы, фонды, компании в конкурентную среду, а тут создавать новые госструктуры, которые к тому же будут управлять частным жилым фондом? В любом случае навязывать людям форму управления своим домом нельзя. И принципиальный выбор все равно остается за вами.

К слову, что бы вы ни выбрали, пожалуй, самым главным вопросом для людей остается: «За что именно мы платим?». На него мы и попробуем ответить в следующем выпуске проекта.

МНЕНИЕ

Будкеева Ирина, юрист:

- Именно сами собственники должны болеть душой за свое имущество, не отпускать все на самотек, а интересоваться и идти в одну ногу с той формой управления, которую они избирают. Нужно всегда быть на связи с правлением, если это КСК, высказывать свои пожелания и ставить задачи. Здесь нет ничего сложного, а наоборот, это очень активирует и заинтересовывает. Например, я каждый месяц созваниваюсь со своим председателем и говорю ему свои пожелания, и мое мнение учитывается, и я вижу результат и помогаю своему кооперативу решать текущие вопросы, которые, может быть, они не могут увидеть, так как по своей территории каждый день хожу я и мне виднее.

В любом случае важно понимать - это ваше имущество, и только вы в силах что-то изменить в лучшую сторону. Образовали ли вы собственное КСК или подписали договор с управляющей компанией, вы сами ответственны за то, чтобы ваше «царство» обслуживалось и процветало. Не бойтесь заявить проблему, приходите в КСК и оставляйте в письменном виде претензии, обязательно посещайте собрания. Ведите постоянный диалог с той формой управления, которую избрали. Но если вы инертны и лишь бурчите при виде нерасчищенного снега, грязной территории, обветшалого подъезда и ничего не предпринимаете, то «воз так и останется там».

Благодарим Ирину Будкееву за помощь в подготовке материала