Трёх лет мало, 20 дней - в самый раз: что нужно знать об ОСИ и ПТ

Меньше 20 дней осталось у жителей многоквартирных домов в РК, чтобы определиться с выбором. И надеяться на то, что переход на Объединения собственников имущества и Простые товарищества отложат, не стоит, закон обратной силы не имеет, передает корреспондент Устинка LIVE.

Спохватившимся лишь сейчас напомним: Закон РК "О реформе ЖКХ" был принят в 2019 году, вступил в силу в 2020-м. Так что на осознание грядущих изменений, принятие неизбежного и определение дальнейшего пути существования собственного жилища казахстанцам было дано более трех лет. А праведное негодование, дельные советы и попытки изменить статьи и подзаконные акты необходимо было выражать вовремя - на стадии обсуждения НПА. Как говорится, нравится - не нравится… придется организовывать себя и своих соседей. Как? Постараемся разложить по полочкам.

Что такое КСК и как с ним бороться

Один из основных посылов проводимой в Казахстане жилищной реформы - заставить жильцов самостоятельно заботиться о сохранности своего дома.

Одна из причин ликвидации КСК - это множество жалоб граждан на их деятельность. Подтвердим собственным журналистским опытом - лидерство среди обращений в редакцию "Устинки плюс" именно у проблем с кооперативами и претензий к действующим, избранным самими же участниками КСК, руководителям. В основном жалобы касались непрозрачности работы, отсутствия полной и понятной отчетности, наличия крупных, громоздких КСК, охватывающих множество домов, но неспособных эффективно ими управлять. А также неравноправие отдельных участников КСК, сложности с переизбранием новых председателей, некоторые из которых "восседали" более 20 лет. Вот поэтому в законодательство были внесены поправки, которые вступили в силу в 2020 году. Они посвящены упразднению системы КСК и переходу к ОСИ и ПТ.

Судя по темпам реализации реформы ЖКХ в Усть-Каменогорске, особого энтузиазма у горожан она не вызывает. По данным жилищной инспекции, в Усть-Каменогорске 1770 многоквартирных жилых домов подлежат переходу на новые формы управления. Сейчас создано 114 ОСИ и порядка 200 ПТ но с последними все неоднозначно. МЖД с большим количеством квартир которые организовали товарищество сейчас активно переоформляются в ОСИ. Иными словами, за 20 дней до того, как прекратят работу все 129 ныне существующих в областном центре КСК, на новые формы управления перешло лишь 10% домов. Многие по-прежнему самоустраняются от проблемы, надеются на авось или что кто-то придет и все сделает за них. Как уверяют специалисты, надежды эти совершенно напрасны. 

Все КСК знают, что с 1 июля они будут ликвидированы, - напоминает заместитель руководителя Управления энергетики и ЖКХ ВКО Нурлан Рамазанов. - Сидеть и ждать, что 29 июня вдруг закон поменяется, бессмысленно. Отсутствие формы управления домом может привести к ненадлежащему содержанию общедомового имущества и неподготовленности инфраструктуры к отопительному сезону.

Последствия собственной пассивности в этом вопросе для жителей могут быть самыми неприятными. И дело не в каких-то карательных действиях со стороны государства.

Дома, которые не перейдут до 1 июля 2022 года, будут считаться бесхозяйными, потому что у них нет органа управления, - поясняет заведующая сектором жилищной инспекции отдела жилищных отношений г. Усть-Каменогорска Назгуль Жакыпбекова. - Тепловые сети начинают работы по подготовке к новому отопительному сезону, когда заканчивается нынешний, с 16 апреля 2022 года. Дому, который своевременно не провел работы по подготовке к отопительному сезону, технически не готов, опрессовку не провел, коммунальные службы имеют право не предоставлять свои услуги. Также существует понятие "коммунальное освещение", которое заложено в тарифе эксплуатационных расходов. Это освещение подвала, подъезда, дворовой территории. Если дом остается без хозяина, соответственно, Шыгысэнерготрейд уведомляет, что коммунальное освещение дома он отключает. Орган управления домом несет ответственность, оплачивает коммунальные услуги. Никто не будет подавать услуги бесплатно.

Итак, резюмируем, можно не создавать ОСИ и ПТ, ответственность за это законом не предусмотрена. Но жители должны помнить, что в дальнейшем могут столкнуться с различными проблемами, которые не смогут решить. Такие как, например, подготовка к отопительному сезону, ремонт коммуникаций, вызов и оплата аварийных служб и другие.

ОСИные тонкости

ОСИ и ПТ должны работать по принципу "один дом - один счет - одно объединение". Разработчики реформы уверены, что новые формы объединения жильцов позволят им более активно управлять кондоминиумом, контролировать расходы, быстрее решать возникающие проблемы, а также совместно использовать деньги от сдачи в аренду территории кондоминиума. Каждый дом станет самостоятельным в вопросах управления кондоминиумом. ОСИ регистрируется как юридическое лицо в Департаменте юстиции ВКО через НАО "Государственная корпорация "Правительство для граждан". В первую очередь необходимо создать инициативную группу, которая охватывает не менее 10% собственников квартир. Они организуют собрание всех собственников квартир за 10 дней, на котором они должны выбрать форму будущего объединения - ОСИ или ПТ. Если жильцы выбрали вариант ОСИ, то им нужно выбрать председателя объединения, членов совета дома (минимум три человека), ревизора, утвердить устав. Председателя собрания выбирают из числа жителей, он и секретарь собрания знакомят с повесткой всех присутствующих. По каждому вопросу проходит голосование жильцов. Кворум - 51%. Решение принимается большинством голосов. Если на собрание пришло недостаточно людей, то члены инициативной группы берут бланк и ходят по квартирам, опрашивая жильцов. На собрание жильцов можно пригласить представителя жилищного управления, и он поможет принять решение, разъяснить непонятные моменты, и все это бесплатно. Для этого надо направить официальное письмо, в котором сообщить дату, время и место собрания жильцов по определенному вопросу и попросить обеспечить присутствие представителя жилищной инспекции.

В Усть-Каменогорске созданы мобильные группы, в которые входят сотрудники жилищной инспекции, ЦТУ, подведомственных организаций, занимающихся модернизацией жилья. После того как жители выбрали новую форму правления ОСИ, куда им идти дальше? С чего начать регистрацию?

Согласно Закону "О жилищных отношениях", у председателя ОСИ имеются определенные обязанности. Он берет протокол собрания, устав и идет в "Правительство для граждан" для официальной регистрации ОСИ. После того как председатель получит свидетельство о регистрации ОСИ, он в течение 15 дней должен открыть специальный банковский счет в одном из банков второго уровня, - сообщают в отделе жилищной инспекции города. - Регистрация ОСИ занимает пять рабочих дней. Также утверждается годовая смета, в которой содержится годовой тариф, денежные средства для содержания дома и зарплата председателя ОСИ. Смета составляется согласно методике расчета, утвержденной Министерством индустрии и инфраструктурного развития РК.

ПТашкины заморочки

Простое товарищество не является юридическим лицом. Это управление домом без открытия юрлица и даже, возможно, без открытия специального банковского счета. ПТ больше подходит для небольших домов - от восьми до 30 квартир, где мало жильцов, и они не смогут платить зарплату своему доверенному лицу. Так же, как и при создании ОСИ, необходимо провести собрание, составить протокол о переходе к ПТ, избрать доверенное лицо (вместо председателя ОСИ). Платить ему зарплату или нет - решает собрание жильцов, которое является высшим органом. После избрания доверенного лица ПТ все собственники квартир должны дать ему письменную доверенность, подписать договор о совместной деятельности. Без этого созданное ПТ не получит официальной регистрации. И если ОСИ регистрируются в департаменте юстиции, то ПТ - в жилищной инспекции. Если кто-то из жильцов отказался входить в товарищество, в таком случае ПТ не сможет получить регистрацию. Тогда жители могут создать ОСИ, если захотят. Для этого не нужно стопроцентного согласия всех собственников жилья.

К слову, сейчас в Правительстве РК рассматривается предложение о том, что жители небольших домов - до восьми квартир - будут освобождены от необходимости создавать и регистрировать форму правления. Также есть предложение о том, чтобы все-таки допустить объединение нескольких небольших соседних домов в ОСИ или ПТ.

О ремонтах и не только

Итак, очень скоро мы будем нести полную ответственность за свой дом и кондоминиум, в том числе и ремонтировать обветшавшие строения, многим из которых уже более 50 лет. По закону каждый собственник квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме должен будет осуществлять ежемесячные отчисления на два счета: текущий и накопительный. Средства с текущего пойдут на содержание объекта кондоминиума, а на накопительном будут аккумулироваться для проведения капитального ремонта. Увы, большинство домов Усть-Каменогорска в старом жилом фонде, да и некоторые из недавно построенных нуждаются в таком ремонте. Средства на него жильцы должны будут собрать сами. В нынешнем году на накопительный счет каждый собственник квартиры или нежилого помещения в доме должен платить по 15 тенге с квадратного метра площади. Государство между тем может помочь с ремонтом. Такие перспективы есть.

Утверждаются Правила по капитальному ремонту многоквартирных жилых домов, - отмечает завсектором жилищной инспекции Назгуль Жакыпбекова. - Сейчас они на согласовании. Когда их утвердят, отдел жилищных отношений подаст бюджетную заявку на капитальный или текущий ремонт жилых домов за счет средств государства. Если денежные средства на капитальный ремонт выделят, то он будет осуществляться за счет средств местного бюджета. Будет нанят подрядчик для выполнения этих работ. Если выделения средств не будет, то это все придется проводить за счет средств собственников. В Законе "О жилищных отношениях" прописано, что дом является нашим общим имуществом: подвал, подъезды, лифты. За сохранность несет ответственность объединение собственников.

Между тем ни в законе, ни в подзаконных актах пока не предусмотрен механизм кредитования домов банком под залог будущих накоплений. Иными словами, если деньги на счете еще не накоплены, а ликвидировать аварию надо уже сегодня, то придется вновь скидываться жильцам, только в экстренном порядке.

Надо научиться действовать протокольно, принимая любые решения, - советует директор ассоциации самоуправляемых кондоминиумов "Азбука ОСИ" Аяжан Кайырханкызы. - Протоколы всегда должны быть оформлены так, чтобы их можно было использовать в суде, каждое слово зафиксировано. ЖКХ - это очень спорный вопрос, который никогда не заканчивается. А то у людей есть свойство забывать. Еще до того, как вы создаете ОСИ, надо уже протокольно оформлять и делать целевые сборы - элементарно на покупку бумаги для опросных листов. Эти расходы не должны ложиться на председателя. Мышление придется поменять. Здесь не получится так, что "моя хата с краю". Совет дома составляет общий план развития дома, а председатель - его исполнитель. Если они решили, что авария срочно требует целевых сборов, выносится решение, приглашают инженера, сумма определяется по долям. Я призываю прекратить делить сумму одинаково на всех. Надо учитывать квадратуру.

На собственном примере

Очень хочется поделиться с сомневающимися уже накопленным опытом и возникшими на этот счет выводами. Наш двухэтажный 16-квартирный дом - старенькая "сталинка" - живет в режиме ПТ уже девятый год. Выхода просто не было - председатель КСК, в который входили несколько подобных МЖД Квартала Б, умерла, сам кооператив распался, а новый организовать мы не смогли. Поначалу, поддавшись паническим возгласам: "Все пропало! Все разрушится! Останемся без крыши над головой!", пытались найти управляющую компанию. Даже просостояли год в одной: платили повышенные эксплуатационные взносы, взамен не получив ничего, кроме "косметического" ремонта подъездов на "отвяжись". Ужаснулись ядовитым темно-зеленым стенам и перилам, незабеленным ржавым потекам на потолках лестничных пролетов. Лично автору пришлось три месяца оплачивать "коммунальный свет" - хитроумный электрик управляющей компании недолго сумняшеся провел подъездную проводку к моему счетчику. Пришлось нанимать другого специалиста, чтобы "отцепиться", только после этого перестала испытывать шок при получении квитанции об оплате электроэнергии. Собрались всем домом и коллегиально приняли решение отказаться от таких, с позволения сказать, "услуг". Пустились в "свободное плавание". Года два, как зарегистрировали Простое товарищество: и собрание проводили, и представителей жилинспекции и ЦТУ приглашали, и вопросы задавали, и голосовали - единогласно, к слову.

Итоги нашей самостоятельной жизни радуют, уже смогли насобирать (напомню, 16 квартир) на замену сетей водоснабжения и водоотведения, ремонт подъездов (уже радующий глаз), сделали крыльцо, что полностью разрушилось от времени. Частично обновили цоколь, утеплив подвальные помещения. Наш старший по дому заключает по доверенности от жильцов договоры с коммунальными службами, вовремя проводим подготовку к отопительному сезону, вместе решаем, когда батареи "выключать". В планах - дорогостоящий ремонт кровли. Начали собирать средства. Да, тут сложно, и без кредита в банке или помощи бюджетных средств вряд ли накопим быстро. Ну да время покажет!

Самый главный плюс - совместная ответственность за свой дом и двор нас сплотила, организовала и даже сдружила. Понимая, что никто не придет и не сделает - берем все заботы на себя: следим за чистотой подъездов, убираем и благоустраиваем территорию. Не выйти на субботник - стыдно! Все состоим в едином соседском чате, где обсуждаем время и планируемые работы. Не смог сегодня, сделаешь завтра - фронт работ определят. И, по моему мнению, это здорово! Двор уже как конфетка! Сейчас наши мужчины прониклись идеей организовать волейбольную площадку для детей, коих в двух - соседний МЖД, состоящих также, как и мы, в ПТ - домах немало. Каждые выходные бьются, выкорчевывают корни, ровняют землю, уже купили спортивный инвентарь. Видели бы вы сияющие детские глазенки маленьких помощников пап… И нашему домику есть к чему стремиться, соседи уже и фасад обновили. Мы тоже хотим и знаем, что это возможно. Причем без причитаний, обвинений акима, Отдела ЖКХ и всего Правительства всуе. Это наше имущество, и мы за него отвечаем!

В тему

Перечень документов, который требуется для регистрации в НАО "Государственная корпорация "Правительство для граждан" Объединения собственников имущества:

• заявление;
• протокол собрания;
• два экземпляра Устава;
• квитанция об оплате госпошлины.
• По результатам выдается справка о государственной регистрации юридического лица.

Всего в Казахстане переходу на ОСИ и ПТ подлежат 50 427 многоквартирных жилых домов. Сейчас уже создано 3594 ОСИ и 35 033 простых товарищества.

СОВЕТЫ СПЕЦИАЛИСТОВ

? Что делать, если на доме висит долг?

Все зависит от жителей. Есть дома, жители которых согласны погасить прежние долги и составляют акт приемки. Есть те, которые не согласны с долгами, и они имеют право их не платить, потому что ОСИ и ПТ не являются правопреемниками КСК. При этом у КСК остается право требовать с жильцов возмещения долгов при помощи суда или нотариуса, если докажет факт реальной задолженности.

? Кто из госорганов будет контролировать деятельность ОСИ или ПТ?

Руководство ОСИ и ПТ обязаны каждый месяц отчитываться перед жильцами о своей работе. Если такого не происходит, то по жалобе жителей жилищная инспекция начинает проверку наличия и правильности документов. А вот качество работы должен контролировать совет дома ОСИ, финансовые вопросы - ревизионные комиссии.

? Могут ли КСК, которые добросовестно выполняют свои задачи, переквалифицироваться в управляющие компании, с которыми ОСИ или ПТ заключат договор?

Да, если жители хотят оставаться со старым КСК, они должны выбрать для своего дома форму ОСИ или ПТ, а руководители прежних КСК - пройти специальный курсы по управлению многоквартирными домами и зарегистрировать управляющие компании.

? На каких основаниях председатель ОСИ выбирает подрядные компании, с которыми он заключает договоры? Он сам решает или собрание жильцов?

Вопрос полномочий председателя ОСИ жильцы обсуждают на первом собрании и утверждают в уставе. Там прописывается, должен ли председатель обсуждать такие вопросы с жильцами, только с инициативной группой или вправе решать сам.

? Какой именно территорией управляет ОСИ?

Ранее территорией кондоминиума считалась только земля в радиусе одного метра от здания. Вся остальная считалась собственностью акимата. Теперь, согласно новым поправкам, жильцы на общем собрании могут решить включить в территорию кондоминиума и другие прилегающие территории, дворы, палисадники, детские площадки.