Много или мало мы платим КСК?

Вопрос о тарифе - стоимости ежемесячных эксплуатационных взносов в КСК в пересчете на квадратный метр жилья - неизбежно влечет за собой понятие "сметы". Что из них "рождается" сначала - смета или тариф? Курица или яйцо?

Естественно, смета, - разъясняют в Ассоциации КСК. - В 2015 году Правительство РК утвердило "Методику расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума". Опираясь на нее, мы совместно с Жилищной инспекцией Усть-Каменогорска разработали рекомендуемую смету расходов и доходов.

Документ (мы опубликуем его в следующем номере) отражает идеальную картинку: точное соотношение расходов и доходов в жилищном кооперативе и более или менее приблизительные суммы: траты на административное управление, текущее содержание дома, ремонт общего имущества и т. д.

Да, мы не можем обязать кооперативы соблюдать рекомендуемую смету от и до, но почти каждый из них старается ее придерживаться, - добавляет председатель Ассоциации Гульнар Абишева. - Отталкиваясь от нее, КСК в начале года разрабатывает свою смету. И вслед за ней логичным продолжением "вырисовывается" тариф.

Слепила из того, что было

Однако в КСК чаще всего поступают иначе. Безусловно, ежегодно разрабатывают сметы, составляют планы работ. Вот только тариф стараются не менять, а укладываться в тот, который сложился до этого и с которым жители привыкли жить годами - 20, 25, 27 тенге. Размер эксплуатационных взносов, признаются в кооперативах, похож на прокрустово ложе, поэтому председателям проще урезать, подогнать смету под существующие расценки, чем ежегодно поднимать тариф, даже если того требуют реалии.

Как поступаем мы? Делаем отчет по итогам прошедшего года и на общем собрании о нем постатейно докладываем, - поясняет реальную практику формирования тарифа бухгалтер КСК "Контакт" Елена Супроненко. - Там же и определяемся, как жить дальше. Мы формируем смету на следующий год, опираясь на затраты прошлого периода. Что-то остается неизменным, какая-то статья расходов, бывает, увеличилась (повысилась стоимость электроэнергии), где-то, наоборот, мы остались в плюсе (подешевело страхование работодателя). И, исходя из подведенных итогов, считаем себестоимость предстоящих расходов на квадратный метр. К примеру, она была 25 тенге, а расчет показывает - нужны все 26. Тогда приходится от каких-то видов работ отказываться…

Таким способом, с тарифом 25 тенге руководству "Контакта" годами удавалось держаться на плаву. Как можно дольше не менять тариф стараются практически во всех КСК. Даже в Ассоциации признаются - есть методика, и тариф должен меняться вслед за сметой, но практически во всех кооперативах стараются укладываться в то, что есть. К примеру, в рекомендуемой жилищниками смете заложен тариф 32 тенге, однако по городу он редко превышает 25-27. Острая необходимость в его повышении - ситуация, скорее, внештатная.

Что входит в смету?

Мы три года не поднимали размер эксплуатационных, но в 2016-м все-таки вынуждены были попросить разрешения жильцов увеличить тариф на пять тенге, до 30 тенге, - вспоминает бухгалтер кооператива "Контакт". - Все дорожает. Дайте и нам повысить зарплату нашим сотрудникам, хотя бы на 20%. Ведь они тоже люди - покупают продукты, платят за садик…

Вопрос зарплаты работникам кооперативов - один из самых болезненных для жильцов: изначально сложилось и по-прежнему культивируется мнение, что в КСК "все деньги идут только на зарплату".

Она действительно составляет значительную часть сметы. В Ассоциации КСК озвучивают цифру 30%. Столько и не более того должно уходить на административные расходы. Но внимательный читатель наверняка заметил: речь идет только об административном персонале, то есть председателе, бухгалтере, кассире, возможно, юристе. А в КСК считают общий фонд зарплаты: как административного, так и обслуживающего персонала - слесарей, электриков, дворников.

В заработной плате "сидит" стоимость всех наших услуг, - объясняет бухгалтер КСК. - Ведь мы ничего не производим, все, что мы сделали - это наша заработная плата.

Что еще входит в смету помимо зарплаты, налогов, платежей в бюджет и других административных расходов (скрепок, конвертов, сотовой связи)?

Есть обязательные работы, от которых нельзя отказаться, - продолжает Гульнар Абишева. - К ним относят производственные расходы на обслуживание дома - работы по подготовке к зиме (система отопления, ГВС, ХВС), содержание подвальных помещений. Подвал - это вообще святое.

К основным мероприятиям также относят санобработку, работу аварийной службы, коммунальное освещение. Существенная часть сметы - затраты на материалы. Кроме обязательного объема работ, есть и вариативная часть.

К примеру, жильцы небольшого дома могут сказать - нам дворник не нужен, сами подметем, - рассказывает Гульнар Абишева. - Это их право. Тогда из сметы можно убрать соответствующие графы, зафиксировав пожелание людей в протоколе. Соответственно, сумма получится меньше. Бывает наоборот. Собственники могут выступить с инициативой - поставить железную дверь или покрасить подъезд. Задача председателя - посчитать, во сколько это обойдется.

К слову, на такие траты, заметно "выбивающиеся" из сметы, законом предусмотрен сбор так называемых целевых - денег, собираемых помимо постоянных эксплуатационных.

Целевое отступление

О целевых нужно сказать отдельно. Временами в доме что-то "горит" и нужны деньги на то, что в тарифную смету не включали. Деньги на эти мероприятия жители должны собрать целенаправленно, что называется, наличкой. Но коммунальная реальность такова, что сделать это на практике чрезвычайно сложно.

Допустим, мы объявляем жильцам: скидывайтесь! - объясняет председатель Ассоциации. - Но они отвечают обычно - не можем, лучше заложите дополнительную сумму в тариф. На самом деле тяжело собрать целевые взносы - старший по дому будет долго ходить, уговаривать, и все равно кто-то сдаст, а кто-то - ни в какую. А если заложить необходимую сумму на покраску подъезда в ежемесячный тариф, тогда выбора нет. Тариф при этом увеличивается только на год-полтора - например, не 24 тенге, а 28. Спустя время жильцы возвращаются к прежним эксплуатационным взносам.

К слову, на более затратный капитальный ремонт деньги собирают на специальном накопительном счете, но об этом ниже.

Другие ингредиенты

Вернемся к смете - на какие еще виды услуг могут рассчитывать жители? Гульнар Абишева демонстрирует перечень работ, принятый в их КСК "Айжан" (также ищите в следуюшем номере). В нем 29 (!) пунктов. Верится с трудом, но председатель Ассоциации уверяет, что плюсминус три-четыре пункта этот список выполняют практически во всех кооперативах города. В минусе, как правило, текущий ремонт подъездов (многие КСК не тянут такое "удовольствие"), коммунальное освещение (за свет в подъезде платят отдельно), очистка территории от снега и наледи (нынешняя зима наглядно высветила этот коммунальный пробел) и т.д.

Кстати, редкие кооперативы могут похвастать бесплатным внутриквартирным ремонтом, в этом редакции "Устинки плюс" приходится убеждаться едва ли не каждую неделю. Но с бүгіншними примерами, "Айжан" и "Контакт", нам повезло (случайность это или закономерность, уточним ниже).

У нас живет много пожилых людей, - говорит Гульнар Абишева. - Сломался, например, у человека бачок - ведь мелочь. А платный сантехник за пятиминутную работу возьмет полторы тысячи тенге. Вот мы и решили на общем собрании, что некоторые работы внутри квартир будем делать бесплатно.

В КСК "Контакт" внутриквартирные работы "задарма", то есть в счет общих эксплуатационных взносов, также одобрили всем кооперативом.

Мы задали людям вопрос: от чего мы можем отказаться, чтобы оставить прежний тариф в 2017 году? - рассказывает бухгалтер. - От внутриквартирных ремонтов?

В таком случае пострадали бы пенсионеры, которые платят в КСК исправнее всех, но которым, к сожалению, часто некому подсобить по квартире. Тогда решили отказаться от ремонтов подъездов, сократили трех штукатуров, сэкономим и на краске.

Есть, кстати, в рекомендуемой смете и весьма полезная статья, которой с радостью пользуются в "Контакте".

Мы ежегодно закладываем порядка 3% на непредвиденные расходы, - подчеркивает бухгалтер кооператива. - Сюда входят: страхование работодателя, медосмотры, помощь пожилым людям, подарки ветеранам, дорогостоящий ремонт панельных швов.

Один за всех?

В любом случае составляемамыр руководством КСК в начале года смета - отнюдь не канон. Документ непременно должен обсуждаться: дворник, подъезд, снег, трубы - жильцы могут внести какие угодно изменения. Другой немаловажный момент, о котором следует знать читателям - то, что смета разрабатывается строго по объекту кондоминиума, для каждого дома она своя. Выходит, и тариф у всех домов получится разным? Но в большинстве КСК он единый для всех входящих в состав домов. В Ассоциации КСК пояснили, что этот момент также остается на усмотрение собственников. В КСК "Контакт", к примеру, на общем собрании жильцы тоже решили - будем жить "колхозом".

Это их, жильцов, право - утвердить единый тариф для всех домов кооператива, - рассказывают в КСК "Контакт". - К тому же жить по принципу "каждый сам за себя" сложнее. Вот закончился отопительный сезон, мы проведем осмотр подвала, и выяснится, что двум-трем домам нужен капитальный ремонт труб. Копить на них их жильцы будут пару лет. А так мы бүгін одним сделали ремонт, завтра другим. Единая касса в наших условиях - это выход из положения, чего уж там, вопрос выживания.

В кооперативах отлично понимают, что это - неправильно и незаконно, но иначе пока не получается.

Удобный тариф

В Жилищной инспекции Усть-Каменогорска однако считают иначе - такой коллективный подход неверен.

Тариф должен быть дифференцированным и утверждаться индивидуально по каждому дому, - уверен руководитель инспекции Фархат Жилибаев. - У нас же - что 100-квартирные дома 90-х годов постройки, что 20-квартирные 50-х, размер взноса один.

Основная причина тому, считают жилищники, вовсе не солидарность, а… обычная лень-матушка - КСК проще провести общее собрание, чем "возиться" с каждой многоэтажкой.

А представьте старый дом из 20 квартир, - продолжает Фархат Жилибаев. - Ежемесячный сбор в нем не превышает 20-30 тысяч тенге в месяц. Что можно на них сделать? Речь не идет об обновлении жилого фонда, этого не хватит даже на зарплату. Жильцы же недоумевают, почему им не отремонтируют крышу или подъезд? Тем временем дом с каждым годом стареет, ветшает, и в один прекрасный день попросту развалится.

В таких домах-бедолагах тариф надо делать однозначно выше, считает руководитель жилинспекции, и в ближайших планах коммунальщиков - разработать тарифную сетку в зависимости от года постройки. В кооперативах на теоретическую точку зрения надзорного ведомства смотрят под практически-скептическим углом: повышение тарифа распугает последних добросовестных плательщиков.

На самом деле, если мы обследуем каждый дом, составим план работ, обсчитаем, возможно, выйдет не 30 тенге, а 100 или даже больше, - размышляет председатель КШТинского КСК Евгений Коткин. - Но предложи мы жителям даже 35 тенге - люди просто перестанут платить. Хотя реально мы хотим совершенствоваться - провести аккуратные и красивые ремонты, обзавестись современным оборудованием и многое другое. Но мы выйдем к населению: надо 35 тенге, они скажут: надо, вот и ищите сами, больше 30 тенге вы от нас не получите. В чем проблема всех КСК? Если жильцы не принесут в КСК даже этих 30 тенге, то хоть умри!

Копить не торопятся

Не менее критически руководители кооперативов смотрят и на недавно внедренное законодательное новшество - сбор средств на отдельных накопительных счетах в банках, которые, по задумке авторов, через энное количество лет пойдут на капитальный ремонт дома (размер "накопительных" взносов - 0,02 МРП с квадратного метра ежемесячно, то есть 45 тенге).

Идея очень здравая, но вызывает вопросы. Не обесценит ли часть этих денег инфляция и комиссионные аппетиты банков? Как пустить их действительно на ремонт, а не на ветер? По крайней мере все КСК в нашем регионе пока воздерживаются от сбережений.

Перспектива дополнительной, "накопительной", нагрузки, которая в полтора раза больше нынешних эксплуатационных, может оттолкнуть и некоторых собственников квартир. Хотя размер ее далеко не космический, допустим, с тарифом 25 тенге за квартиру площадью 80 квадратных метров мы платим 2000 тенге каждый месяц, на накопительный счет придется отдать еще 3600 тенге. Кстати, закон дает право каждому кондоминиуму решать самому, когда и куда использовать средства, собранные на этом счете. И потратить их на капремонт можно сразу после того, как накопилась нужная сумма. Достаточно разработать смету, скопить энную сумму, затем собрать собственников и решить, что, к примеру, в первую очередь нужно отремонтировать крышу. Хорошо. Потом копим дальше и делаем что-то другое. Закон предусмотрел возможность выбора, как и то, что эти средства нельзя расходовать без решения собрания кондоминиума.

Система попросту нуждается в доработке, - говорит Фархат Жилибаев. - Возможно, нужен единый оператор, который бы обслуживал эти счета без взимания комиссии. Или она была бы минимизирована. Может, накапливать средства на депозите. Разве самим банкам не было бы интересно аккумулировать эти финансы? Ведь речь идет о миллиардах тенге.

Грядут перемены

Но пока, сходятся во мнении и кооперативы, и госорганы, теория и так во многом расходится с практикой. Виной тому - пока худая законодательная база в сфере жилищных отношений.

Нормативы устарели, а современных СНИПов нет, - поясняет Фархат Жилибаев.

Но, к счастью, законодатели уловили стремительно надвигающийся коммунальный коллапс и, наконец, вплотную занялись усовершенствованием жилищно-коммунальной сферы. Перечень работ, входящих в обязанность КСК, стандартизируют.

На уровне республики уже разрабатывают два СНИПа: "Услуги содержания придомовой территории, сбора и вывоза бытовых отходов" и "Услуги содержания внутридомовых теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов", - рассказал Фархат Жилибаев.

Сами стандарты, которые пока проходят первую редакцию, не могут не порадовать взор обывателя.
Так, в первом из них авторы вменяют в обязанности КСК следующие виды работ: содержание (ремонт) покрытия тротуаров, дорог и дорожек, уборку придомовой территории, установку урн для мусора у входов в подъезды и (или) около скамеек, надлежащий уход за существующими зелеными насаждениями, обустройство детских, игровых, спортивных и иных площадок, санитарно-гигиеническую очистку урн, уборку мусора, бытовых отходов и многие другие, не менее, по нынешним меркам, "фантастические".

Плановую уборку, планируют законодатели, работники КСК должны будут проводить ежедневно. Летняя включает в себя подметание и полив тротуаров и дорожек, окос газонов, сметание листвы. В зимнее время предусмотрено ежедневное "сдвигание и подметание снега" (уборка выпадающего снега начинается при достижении высоты снежного покрова более... двух сантиметров) и удаление с тротуаров, дорожек и дорог снега и ледяных образований, что, строго говоря, многим нашим горожанам в минувшую зиму даже не снилось...

Долгожданное законодательное вмешательство в самые непростые из отношений - жилищные - возможно, поможет их наладить. Но при этом, логично предположить, обойдется жильцам еще дороже. Предлагаемый законодателями перечень работ должен будет выполняться кооперативами неукоснительно. И если сейчас в каком-то КСК с легкостью отказались от услуг дворника, то в будущем такая экономия уже не пройдет. Более того, даже небольшому КСК, возможно, придется нанимать двух, а то и трех дворников, чтобы справиться со всем объемом работ. Следом подтянется тариф, и дополнительная финансовая нагрузка опять-таки ляжет на плечи собственников...

К сожалению, в наследство от советских времен нам достался не только жилищный фонд, который на самом деле неумолимо стареет, но и ложное ощущение, что жилье - мое, но не совсем. Квартира моя, да, а вот лестница - уже нет, подвал - тем более. Прошмыгивая в свои чистые и ухоженные "апартаменты", мы стараемся не обращать внимания на осыпающиеся стены дома, облупившуюся краску в подъезде, ржавые трубы. Уверены, что все за нас сделают, придут, починят, подлатают.

Такой самоуспокоенности, заметьте, нет у владельцев частных домов. 26-летний период капитализма давно отбил у них любые иллюзии: мой дом - это моя крепость, не придет добрый дядя и не починит мою собственную крышу, и, значит, клепать и латать все должен я сам.

Но ведь и крыша многоэтажки - тоже собственность всех ее жильцов. И пока мы спорим, сколько платить КСК (читай, самим себе) - 30 или 35 тенге, она год за годом приходит в негодность. Однажды "пятикопеечные" перетягивания одеяла покажутся сущей ерундой. Не лучше ли не ждать этого момента и уже сейчас принять как должное - содержание стареющего жилья будет только дорожать. Перестать делать заложниками своей скупости "плохие" КСК и "нерасторопное" государство. А главное, осознать, что платим мы в конечном итоге сами себе.

P.S. В обоих КСК, "Айжан" и "Контакт", "Устинке плюс" с легкостью продемонстрировали сметы, отчеты, цифры. К сожалению, раскрывать карты готовы не во всех кооперативах. В некоторых жильцы пробиваются к документам буквально с боем. О прозрачности деятельности КСК и способах ее проверки мы расскажем в следующий раз.


Комментирует юрист Ирина Будкеева:

­ Кто­нибудь и когда­нибудь задумывался о том, как и из­чего сформирован взнос, который вы оплачиваете ежемесячно в КСК? Вот это очень важный аспект, так как от того, насколько взнос сформирован правильно и отражает объективную величину, зависит и последующий механизм работы всего КСК. В наше время взносы, которые установлены в КСК, формировались просто от обратного ­ "если будет 25 или 26 тенге за 1 кв.м., то это будет дос­тупно и каждый сможет платить, ну, как бы не очень дорого". На самом деле все обстоит немножко не так, и рассуждать необходимо не от обратного, а от первого звена ­ потребность в обслуживании своего хозяйства. В первую очередь необходимо составить подробный перечень работ, в которых нуждается ваше хозяйство ­ ежемесячное обслуживание, текущий ремонт, капитальный ремонт, сезонные работы, непредвиденные работы и т.д. К слову, на данный момент времени существует разработанная и утвержденная "Методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума", которая четко определяет перечень работ по содержанию общего имущества, а также процентное соотношение затрат по каждому объему работ. Данная методика разработана с целью установления единых подходов к формированию затрат органов управления объектов кондоминиума и размер оплаты собственников помещений квартир, но беда в том, что она широко не применяется на практике или, у меня складывается впечатление, что ей не пользуются. Всем нужно понимать, что для результативного тарифа необходимо четко разграничивать следующее ­ для проведения капитального ремонта необходим отдельный баланс, и на отдельный счет собирать ежемесячные платежи, чтобы накопить запланированную сумму и направить ее на целевой ремонт по отдельному кондоминиуму. А вот остальные все потребности должны определять сложившуюся сумму, которую необходимо разделить с учетом календарного года и членства КСК. Вот так и можно сформировать именно тот взнос, который поз­волит вашему КСК выполнять запланированные работы за год и видеть конкретный результат от его существования. Ежемесячный взнос должен формировать достаточный денежный баланс для фактического применения в ежемесячных нуждах при работе КСК, чтобы потом не получилось так, что большая часть ежемесячного баланса "съедалась" заработной платой штата и иными "нехозяйственными" расходами. Данный вопрос очень "болезненный" для членов КСК, так как всегда вызывает множество возмущений и негодований, ведь нам хочется платить меньше, но получать больше ­ вот такое волшебство, на которое мы надеемся в нашем "королевстве", но не до конца понимаем объективный механизм, который отражает текущие реалии. Особенно возмущает мнение большинства: "Я же плачу, а вы как хотите, так и делайте!". Полагаю, что каждый должен осознать, что платит он не кому­то, а каждый член КСК платит, в первую очередь, себе, то есть своему имуществу, и тут неуместно рассуждать, что не могу больше 25 тенге платить, а вот работы буду требовать на такую сумму, которая покроется только тарифом в 35 тенге. То есть все вполне логично: раз платите 25 тенге, то уже осознавайте, что не будет денег на крышу, на подъезд и т.п., так как тариф от обратного. То есть "удобный тариф" никогда не обеспечит 100% результат для поддержания всего имущества в надлежащем состоянии. Единственный выход ­ объективная смета по состоянию вашего имущества и далее уже расчет того тарифа, который обеспечит должный результат по проведению работ. А в противном случае ­имущество будет только стареть, а мы все охать да ахать.