Пәтер бағасының арзандауына не себеп?

Бұл жайында Өскемен және Семей қаласында пәтер сатумен айналысатын кейбір риэлторлық компания қызметкерлері айтып отыр.

Республикалық статистика комитетінің деректеріне сүйенсек, өткен жылдың желтоқсан айымен салыстырғанда, осы жылдың қаңтар айында сатылған үйлердің саны аз болған. Оның ішінде Шығыс Қазақстанда қаңтар айында 1153 үй мен пәтер сатылған. Бұл өткен аймен салыстырғанда, шамамен, 400 пәтерге кем. Пәтерге қарағанда жер үйлер көп сатылады екен. Мәселен, қаңтарда сатылған 1153 үйдің 768-і жер үй болып отыр. Қалғаны - пәтерлер.

Соңғы жылдары Өскемен қаласында пәтер бағаларының біршама түскендігін тұрғындар да растап отыр.

- Біз үш бөлмелі пәтерімізді сатып, Астана қаласына көшпек болдық. Бірақ Астана мен Өскемен қалаларындағы пәтер бағасын салыстыруға мүлдем келмейді. Оның үстіне, соңғы жылдары Өскеменде пәтер бағасы арзандап, Астана қаласында қымбаттап жатыр. Мұнда үш бөлмелі пәтерді 12-14 млн теңгеге сатқанмен, ол жақтан бұл бағаға екі бөлмелі пәтер де ала алмайсыз. Сол себепті өзіміз ойлаған бағаға үйді өткізе алмадық. Өскеменде пәтер арзандап жатыр. Ол анық. Бірақ бір бөлмелі, бір жарым бөлмелі пәтерлер, керісінше, қымбаттап жатқан тәрізді. Мәселен, жақсы аудандардағы бір бөлмелі пәтердің құны 6-7 млн теңге. Ал бұл бағаға өзге аудандардан екі бөлмелі пәтер алуға болады, - дейді қала тұрғыны Сағат Шілікбаев.

Мамандардың көбі қыс пен көктем кезінде пәтердің аз сатылатындығын айтады. Соған байланысты пәтер бағасы да біршама арзандаған.

Қазіргі уақытта Өскемен мен Семей қаласында пәтерлердің қандай бағада сатылып жатқанын білмек мақсатта риэлторлық компанияларға хабарласып, мән-жайды анықтамақ болдық. Мамандардың көпшілігі пәтер бағасының арзандағанын жеткізді. Мәселен, "Веста" агенттігінің қызметкері Өскеменде сатылымда тұрған пәтер көп, ал сатып алушылардың аз екендігін айтып, бұл пәтер бағасының арзандауына себеп болып отырғанын алға тартады.

- Былтырдан бері пәтер бағасы арзандады. Әсіресе, жер үйдің бағасы 30 пайызға дейін түсіп кетті. Ал пәтер бағасы, шамамен, бір миллион теңгеге дейін арзандады. Ұсыныс көп, ал сұраныс аз. Өскеменде пәтер сатқысы келетіндер көп. Өйткені олардың көбі көрші елге көшкісі келеді. Ал сатып алушылардың саны сатқысы келетіндерге қарағанда аз. Соның кесірінен баға арзандап жатыр. Халықта ақша жоқ дей алмаймын. Біз сататын пәтерлердің көбін тұтынушылар қолма-қол ақшаға сатып алады. Оның үстіне, ипотека алу да аса қиын емес. Егер сатып алушыға пәтер ұнап жатса, ол бір күннің ішінде-ақ сатылып кетеді. Ал кейбір сатушылар пәтерін қымбат бағаға қойып, сата алмай ұзақ жүреді. Бұл, меніңше, дұрыс емес. Кейде бағаны тым түсіріп сататындар да бар. Бұл да сатып алушыларды үркітіп алады. Мұндайда, ең дұрысы, екі жаққа да тиімді баға қоя білу, - дейді агенттіктің Екатерина есімді қызметкері.

Семей қаласының риэлтор маманы пәтер бағасы маусымға байланысты өзгеретіндігін айтады.

- Жылжымайтын мүлік нарығының өзіне тән толқыны мен ағу арнасы бар. Мәселен, күзден қысқа дейін пәтер бағасы қымбаттайды. Ал жаңа жылдан кейін баға күрт арзандайды. Өйткені сұраныс азаяды. Тұрғындардың көбі жаңа жылды жаңа пәтерде қарсы алғысы келеді. Сондықтан жаңа жылдың алдында сұраныс көбейіп кетеді. Еуропа мен көрші Ресейге де дәл осындай құбылыс тән. Ал қаңтар айында банктер ипотека беруді уақытша шектей тұрады. Сол себепті пәтерлер сатылмай, баға біртіндеп түседі. Оның үстіне, Семей қаласында пәтер сатып алушылардың көбі ипотека арқылы алады. Дегенмен, пәтер бағасы соңғы үш жылда арзандады деп айта алмаймын. Керісінше, бір миллион теңгеге қымбаттады, - дейді "Перспектива-77" ЖШС директоры Юлия.

Ал тағы бір риэлторлық компанияның маманы пәтер бағасы банктердің ипотеканы қаншалықты жиі беруіне тікелей байланысты екендігін айтады.

- Пәтер бағасы «Тұрғын үй жинақ банкінің» шешіміне тікелей байланысты. Егер банк ипотека мен несие беруді арттырса, онда пәтер бағасы қымбаттайды. Ал баға арзандау үшін банк те ипотека беруді тоқтатуы керек. Қазір кез келген банк ипотека бере алады. Тұрғынға да ипотека алу қиын емес. Сол себепті пәтер бағасы айтарлықтай арзандады деп айта алмаймын, бір қалыпты. Тек маусымдық өзгерістер ғана байқалады, - дейді "АГАТ" агенттігінің қызметкері Александра.

Есесіне, маман пәтер бағасы тұрақты болса да, жалға беру құнының өсіп бара жатқанын айтады.

- Пәтерді жалға беру құны, әрине, қымбаттап барады. Өйткені жалға берілетін пәтерлердің көбі - ипотека мен несиеге алынған үйлер. Ал пәтер иелері үйді жалға беру арқылы ипотеканы төлегісі келеді. Сондықтан ол банк бөліп берген сомаға сай жалға беру құнын қояды. Банк беретін ипотеканың пайызы алдыңғы жылдармен салыстырғанда өсті. Оның үстіне, коммуналды қызмет тарифтері де өскендіктен, бұл да пәтерді жалға алу құнының қымбаттауына әкеліп отыр. Қазір жақсы жөнделген бір бөлмелі пәтерді 50 мың теңгеге, екі бөлмелі пәтерді 60-70 мың теңгеге жалдауға болады, - дейді Александра.

Былтырғы жылдары бір бөлмелі пәтерді 35-40 мың теңгеге, екі бөлмелі пәтерді 45-50 мың теңгеге жалға алуға мүмкіндік болса, биыл ондай арзан баға арқа көрсетпей тұр. Теңге құнсызданғаннан бері пәтер иелері сатып алған үйдің бағасын ақтай алмай қалды. Егер бұрын пәтер иесі оны жалға бере отырып, сатып алған ақшасын 10 жылдың ішінде қайтарып ала алатын болса, онда қазір ол 15 жылдың ішінде әрең қайтарады. Яғни, пәтер иесі өзінің бастапқы қаржысын уақытында қайтару үшін жалға беру құнын да көтеретіндігі белгілі.

Ал ШҚО Статистика департаменті берген мәліметтерге сүйенсек, жаңадан салынған пәтерлердің бағасы өзгермеген, ал бұрын салынған пәтерлер мен жер үйлердің бағасы аздап арзандаған. Мәселен, Өскемен қаласында өткен жылы қаңтар айында жаңа тұрғын үйдің бір шаршы метрі 231 005 теңге болса, биыл қаңтар айында да дәл осы бағаға тұрақтаған. Он екі ай ішінде ешқандай ауытқу болмаған. Ал республикалық орташа баға 260 200 теңгеге тең. Пәтерлер Атырау, Астана мен Алматы қалаларында қымбат. Мұнда пәтердің бір шаршы метрі 325 мың теңгеге дейін жетеді.

Жер үйлердің бір шаршы метрі 2017 жылғы қаңтарда 114 347 теңге болса, биыл қаңтар айында ол 111 907 теңгеге тең болған. Яғни, жер үйдің бір шаршы метрі бір жылдың ішінде 2400 теңгеге арзандаған. Сол сияқты бұған дейін салынған пәтерлердің бағасы 2017 жылы қаңтарда 174 402 теңге болса, биылғы қаңтарда ол 167 976 теңгеге дейін түскен. Яғни, пәтердің бір шаршы метрі бір жылда, шамамен, 6500 теңгеге дейін арзандаған.

Семейдегі үйлер де арзандаған. Пәтердің бір шаршы метрі бір жылдың ішінде 3000 теңгеге арзандаса, жер үйдің бір шаршы метрі 700 теңгеге арзандаған.

Пәтер бағасының алдағы уақытта қалай өзгеретіндігі әлі белгісіз. Бірақ биыл енгізілген жаңа салық кодексінде пәтерді жалға берушілерге берілген жеңілдіктер мен «Нұрлы жер» бағдарламасы бойынша салынатын үйлердің көбеюі пәтер бағасының өзгеруіне себеп болуы мүмкін. Мәселен, "Нұрлы жер" бағдарламасы пәтер бағасының арзандауына әкелсе, пәтерді жалға беруге төленетін салықтың көлемі екі есеге дейін түсуі жалға беру құнының арзандауына септігін тигізуі ықтимал.